6 نکته خرید آپارتمان

در این مقاله ما سعی کردیم برای افرادی که تمایل به خرید آپارتمان دارند  نکاتی را برای خردی بیان کنیم.شما در ادامه مقاله می توانید 6 نکته خرید آپارتمان را مطالعه بفرمایید و امیدواریم این مطلب مفید فایده واقع شود.

گسترش شهرها و صنعتی شدن کشورها در همه ابعاد زندگی مردم تاثیر گذاشته است. یکی از این تغییرات در حوزه مسکن می باشد. به نحوی که خانه های چند هزار متری با جمعیت 20 الی چهل نفری تبدیل به خانه های دویست الی بیست متری با جمعیت شش الی دو نفره شده است. یکی دیگر از این تغییرات به وجود آمدن آپارتمان نشینی است.

در صورتی که قصد دارید به شهر های بزرگ مهاجرت کنید باید با این نوع از سبک زندگی آشنا شوید این کار باعث کاهش تنش ها با سایر ساکنین خواهد شد. بیشتر اختلافات و ایجاد پرونده های حقوقی و کیفری ناشی از عدم آگاهی مردم نسبت به حقوق و وظایف خود در آپارتمان نشینی است که برای مردم هزینه های روانی و مادی زیادی را ایجاد نموده است.

بررسی و تعیین حقوق و وظایف ساکنین آپارتمان می بایست به موجب قانون تدوین گردد تا اینکه این مهم در سال 16/12/1343 با عنوان قانون تملک آپارتمان ها تصویب و در سال های 1351، 1358، 1359 و 1376 اصلاح شده است. این قانون حاکم بر حق و حقوق و وظایف ساکنین آپارتمان ها است.

تیم وکیل صدر که متشکل از بهترین وکلای ملکی است به بررسی اجمالی این قانون پرداخته است که در ذیل مختصری از آن را جهت مطالعه به شما ارائه می نماید. تا بتواند به سهم خویش خدمتی هرچند کوچک را به مردم عزیز کشورمان ارائه نماید.

شما اگر تمایل به خرید خانه ای یا آپارتمانی دارید می توانید با خواندن 6 نکته خرید آپارتمان از ضرر های احتمالی جلوگیری فرمایید.

به مجموعه واحدهای مجزا که در یک ساختمان متمرکز شده اند آپارتمان می گویند. آپارتمان متشکل از دو قسمت است. قسمت های انحصاری و قسمت های غیرانحصاری

بخش های مشاعی همان بخش های هستند که می تواند مورد استفاده همه ساکنین آپارتمان قرار بگیرد. از قبیل:

رمپ پارکینگ: 

راهرو

خرپشت

حیاط

حیاط خلوت

نمای ساختمان

پشت بام

بالابر

و…

اگر مستاجری یا مالکی در یکی از بخش های مذکور در بالا تصرفی نامتعارف داشته باشد و مالکین دیگر اعتراض داشته باشند ،اگر شما یکی از این افراد ضرر دیده می باشید  با استفاده از 6 نکته خرید آپارتمان  می توایند به راحتی برای احقاق حقوق خود اقدام کنید. 

این قسمت ها ملک شخصی ساکنین اپارتمان است. و سایر ساکنین آپارتمان حق دخل و تصرف در آن را ندارند.

نکته: با انتقال قسمت های انحصاری قسمت های غیر انحصاری نیز منتقل می گردد. حتی اگر فروشنده آن را مجزا کرده باشد. در واقع این انتقال قهری (خود به خود) است

از قبیل

واحد مربوطه

انباری

و پارکینگ

بالکن

 هرچند مالکین حق هرگونه دخل و تصرف در قسمت های انحصاری را دارند. اما قانون به جهت رعایت حقوق سایر مالکین این اختیار را تا حد زیادی محدود کرده است. به عنوان مثال هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون اجازه سایر مالکین تغییری در سر در قسمت انحصاری خود دهد یا هرچند پارکینگ یا انباری جز قسمت های انحصاری ساکنین آپارتمان است. اما هیچ کدام از مالکین حق ندارد در کاربری آن تغییری ایجاد نماید (تغییر کاربری یعنی تغییر نحوه استفاده) در صورت بروز این قبیل مشکلات می توانید از وکلای ملکی جهت ممانعت از این اقدامات استفاده نمایید. ما برای شما تیم وکلای صدر را که متشکل از وکلای ملکی هستن را معرفی می نماییم.

تصمیم گیری و اداره امور و طرح دعاوی و تعیین هزینه ها و مطالبات شارژ اپارتمان همگی از وظایف و اختیارات مجمع عمومی آپارتمان است. محمع عمومی می تواند این اختیارات را به مدیر یا مدیران ساختمان تفویض نماید. که این مدیران می تواند از بین ساکنین انتخاب شوند یا از خارج از ساختمان انتخاب شوند.

نکته در ساختمان های دارای بیش از سه واحد انتخاب مدیر الزامی است. هرچند قانونگذار هیچ ضمانت اجرایی برای آن در نظر نگرفته است.

تمامی هزینه های آپارتمان (قسمت های مشاعی) با کلیه ساکنین است. و این هزینه ها با توجه توافقی است که ساکنین نسبت به آن می کنند.

هزینه های بخش های غیرانحصاری با ساکنین آپارتمان است. که تعیین سهم هر مالک با توجه به تصمیمات هیات مدیره ساختمان تعیین می شود. در جایی که تصمیمات هیات مدیره در این باره ساکت باشد یا هیات مدیره در این باره نتواند تصمیمی اتخاذ نماید.

ملاک قانون است. قانون در این باره مقرر داشته سهم هر یک از واحد ها به نسبت مساحت واحد خویش با واحد های انحصاری دیگر است. به عنوان مثال چنانچه هزینه شارژ یک آپارتمان یک میلیون تومان باشد و این آپارتمان 5 طبقه داشته باشد و هر طبقه دو واحد، سهم هر طبقه دویست هزار تومان تعیین می شود.

و چنانچه واحد ها نیز مساحت برابری داشته باشند سهم هر واحد از هر طبقه صد هزار تومان و چنانچه مساحت واحد ها برابر نباشد به عنوان مثال یک واحد 50 متر و واحد دیگر 100 متر باشد. در این صورت سهم واحد 50 متری 66،666 تومان می شود و سهم واحد 100 متری 133،33 هزار تومان می شود.

هزینه های غیر انحصاری از قبیل هزینه متور خانه هزینه آب برق گاز نظافت و هزینه بیمه آتش سوزی… که مورد استفاده همه ساکنین می باشد.

برخی از هزینه ها به صورت مساوی بین ساکنین تقسیم می شود مانند هزینه سرایداری، هزینه آسانسور هزینه نگهبان هزینه باغبان چرا که تعیین مساحت بخش های انحصاری تاثیری در میزان زحمت نگهبان ندارد یا میزان مساحت قسمت های انحصاری تاثیری در کارمزد باغبان ندارد. در این رابطه می توانید از وکلای ملکی گروه صدر مشاوره بگیرید

نکته 1: هیات مدیره می تواند سهم هر یک از واحد ها را بر اساس معیار های دیگری از قبیل تعداد جمعیت ساکنین یا میزان حضور ساکنین واحد ها در آپارتمان تعیین شود. به عنوان مثال چنانچه یکی از واحد ها فقط پنج شنبه جمعه ها در ساختمان حضور دارد هیات مدیره می تواند برای ایشان نصف هزینه ها را در نظر بگیرد.

نکته2: در صورت عدم پرداخت هزینه ها توسط ساکنین مدیر یا هیات مدیره می تواند از ارائه خدمات از قبیل شوفاژ برق و گاز تا تسویه کامل خودداری نمایند.

نکته 3: مدیر یا هیات مدیره می تواند برای مطالبه هزینه ها با ارسال اظهارنامه به ساکنین و درخواست صدور اجراییه برابر شرایط اجرای اسناد رسمی اقدام نماید.

نکته 4: دادگاه می تواند شخص مستنکف (کسی که از پرداخت هزینه خودداری می نماید) را به پرداخت هزینه های مشترک محکوم نماید. همچنین می تواند وی را به دو برابر هزینه به نفع آپارتمان محکوم نماید. و در صورتی که برای دومین بار به پرداخت هزینه ها محکوم گردد مکلف است معادل مبلغ به عنوان جریمه به هیات مدیره پرداخت نماید

نکته 5: روابط بین موجر و مستاجر نمی تواند خللی به پرداخت هزینه ها وارد کند. به این صورت در برابر آپارتمان پرداخت هزینه ها با مالک است. اما در روابط بین مستاجر و موجر پرداخت هزینه ها بر اساس توافق طرفین و در صورت نبود توافقی در این باره قواعد عام حقوقی حاکم بر قضیه است. در صورتی که در این زمینه سوالی دارید می توانید با وکلای صدر در این باره مشورت نماید.

نکته 6: در هنگام خرید یک واحد آپارتمان باید این نکته را در نظر بگیرید. که فروشنده حتما گواهی تسویه حساب از هیات مدیره را ارائه نماید. البته این مهم بیشتر در آپارتمان هایی که هزینه شارژ زیادی دارند بیشتر حائز اهمیت می باشد.

در صورت نیاز به تدوین یک اساسنامه برای تعیین هزینه ها و سهم هریک از ساکنین تیم وکلای صدر می تواند این اساسنامه را برای شما با توجه به شرایط خاص آپارتمان شما تدوین نماید. تیم وکلای صدر متشکل از مجرب ترین وکلای متخصص در دعاوی ملکی

نویسنده مقاله:وکیل پایه یک دادگستری مجتبی احمدی