ملک واقع در طرح شهرداری چگونه قابل تشخیص می باشد ؟

برای تشخیص ملک واقع در طرح شهرداری باید در ابتدا به این موضوع توجه کنید که اجرای طرح ها و برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی از الزامات زندگی شهر نشینی و مدرن می باشد .

در گذشته نه چندان دور ، یعنی حدودا” دو قرن قبل ، به جهت عدم رشد و توسعه صنعتی و عدم وجود تکنولوژی های مدرن ، زندگی های شهری تفاوت چندانی با روستاها نداشت و به همین جهت طرح ها و برنامه های عمومی و عمرانی چندان اجرا نمی شد و تزاحمی بین حقوق اشخاص و حقوق عمومی در خصوص مالکیت اراضی و املاک پیش نمی آمد .

اما با انقلاب صنعتی و ظهور تکنولوژی های پیشرفته ، جوامع سنتی به شدت تغییر کردند و شهرهای امروزی شک گرفت . سرعت تغییرات و پیشرفت های صنعتی ، توسعه و مدرن شدن شهرها را امری ضروری و اجتناب ناپذیر کرد تا شهر بتوانند پاسخ گوی زندگی ماشینی و تکنولوژی های جدید باشند .

در این راستا ابتدا متولیان شهرها نسبت به تعریف و تدوین و تصویب طرح عمرانی و شهری اقدام نمودند .

اما زمانی که اجرای طرح ها و برنامه های عمرانی آغاز شد، مشکلات جدید رخ نمود و اصلی ترین مشکل و معضل تزاحم و تضاد حقوق اشخاص با حقوق جامعه و حقوق عمومی بود .

زیرا اجرای بسیاری از طرح ها منوط به تصرف و تملک املاک و ابنیه و اراضی اشخاص بود . این در حالی بود که بر اساس آموزه های دینی ما مالکیت جایگاه و حرمت ویژه ای داشت و هیچ چیز نمی توانست آنرا مخدوش کند .

آموزه های دینی در کنار اقتباس از حقوق فرانسه در همان دوره تاریخی موجب تدوین تصویب قانون مدنی شد که در مواد مختلفی به جایگاه ویژه مالکیت اشاره شده بود 

همین شرایط موجب شد تا مسولین و متولیان امور برای فراهم آوردن شرایط لازم برای اجرای طرح های عمرانی و جلوگیری از مخدوش شدن قوانین حاکم و جاری، در چهل و هفتمین روز زمستان سال ۱۳۵۸ ‌لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت را تصویب نمایند.

با توجه به توضیحات مذکور باید گفت که لایحه قانونی مذکور در راستای جمع کردن حقوق عمومی و خصوصی وضع گردید . حقوق عمومی مربوط به موضوعاتی می گردد که مربوط به اشخاص نبوده و افراد جامعه و تمام یا بخشی مردم را در نظر می گیرد .

1- حقوق خصوص و عمومی

این در حالی است که حقوق خصوصی در خصوص اشخاص و حقوق و منافع و تکالیف آنهاست .

پس مهم ترین نکته در این بحث این است که لایحه قانونی به نوعی استثنایئی بر اصل و حرمت مالکیت است که به همین جهت آنرا محدود می بایست تفسیر کرد .

زیرا بر اساس این قانون مالکین املاک داخل در طرح های عمرانی ملزم به واگذاری املاک خود به نهاد متولی اجرای طرح می باشند .

اما با آنکه قانون مذکور در جهت تسهیل تملک املاک واقع در طرح های عمرانی است،لیکن در تدوین همین ظوابط و مقررات سعی شده است ضمن آنکه از هرگونه اقدام خودسرانه و تضییع کننده حقوق اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی جلوگیری بعمل آید، نحوه تملک املاک ،منظم و مشخص و یک دست گردید . هر چند که در نهایت به متولیان طرح اجازه تملک املاک و اراضی پیش از اجرای طرح داده شده است.

2- از توافق تا تصرف

از آنجا که هدف این نوشتار بیشتر تبین و بررسی تملک املاک از طریق اعمال مقررات ماده ۸و ۹ لایحه قانونی فوق الذکر است ، از مباحث مربوط به توافق طرفین به اجمال عبور می کنیم . به موجب مواد یک تا هفت لایحه قانونی ، متولیان اجرای طرح ضمن رعایت تشریفاتی ، بدوا می بایست نسبت به جلب نظر مالکین املاک واقع در طرح های مصوب اقدام نمایند .

در راستای توافق ،قانونگذار برای مالکین امتیازاتی در نظر گرفته تا حقوق ایشان تضیع نگردد و به انجام توافق ترغیب کردند ؛ تامین اعتبار اجرای طرح (تامین منابع مالی) در بدو امر ، قیمت گذاری از طریق جلب نظریه کارشناس رسمی دادگستری ، تعیین هیئت کارشناسی با نظر مالک و مجری طرح ،تعیین قیمت عادله یا قیمت روز ملک ، عدم توجه به تاثیر طرح در قیمت گذاری و …

اما اگر مالکی علیرغم در نظر گیری امتیازات مذکور که موجب حفظ حقوق ایشان می گردد ،از توافق و واگذاری ملک استنکاف نماید ، اجرای طرح (که داری منافع عمومی برای شهر و شهروندان است) نباید به خاطر یک یا چند شخص معطل بماند .

البته به جز استنکاف مالک عوامل دیگری مثل اختلاف مالکیت ، وضعیت ثبتی ملک و … نیز ممکن است مانع از تملک ملک گردد .

ضمناً در برخی طرح ها به جهت فوریت و اهمیت طرح ، دستگاه اجرایی ناچار است بدون در نظر گیری حقوق مالک بدواً نسبت به اجرای طرح اقدام نماید که این موضوع در ماده 9 در نظر گرفته شده است .

لذا مقنن به درستی نسبت به تفکیک این دو مانع اجرای طرح و همین طور موارد فوری طرح اقدام نموده و مواد ۸و ۹ لایحه قانونی وضع گردیده است. وضعیت های مذکور که مانع تملک ملک از طریق توافق می گردد می توان اینگونه تقسیم بندی نمود .

اول – عدم توافق به جهت فوریت و ضرورت طرح (اعمال ماده 9 لایحه قانونی) 

دوم – عدم توافق به جهت استنکاف مالک با وضعیت خاص ملک ( امکان اعمال ماده 8 لایحه قانونی) 

در این نوشتار منحصر بخشی از حالت اول مورد بررسی قرار می گیرد و در نوشته های بعدی بقیه مباحث و حالت دوم و پس از آن شرایط توافق و ویژگی های آن (مانند ؛ حقوق قابل توافق به موجب لایحه قانونی _ شرایط و ملاحظات قانونی الزامی کننده توافق_ امتیازات محل اعاشه و محل سکونت به موجب لایحه قانونی و … مورد بررسی قرار خواهد گرفت )

3- عدم توافق به جهت فوریت و ضرورت اجرای

با توجه به اینکه اجرای طرح های مصوب هم به نوعی از الزامات توسعه شهری و مدرن شدن جوامع می باشند هم مقدمات پیشرفت و توسعه و در نهایت موجب رفاه و آسایش شهروندان می گردند (فارغ از اینکه اجرای طرح های مصوب از تکالیف مجریان معین شده می باشد) ، نباید منافع و مطالبات نامتعارف یک یا چند فرد مانع اجرای آن گردد .

به همین جهت واضعین لایحه قانونی ،مواد ۸و ۹ لایحه قانونی را تصویب نمودند . اما در صورت استنکاف مالکین املاک واقع در طرح های مصوب نیز ، می بایست حقوق آنها تضییع نگردد.

ضمنا برخی طرح های مصوب با توجه به وضعیت شهرها ضروری و فوری می شوند که دستگاه اجرایی چاره ای ندارد که بدون صرف زمان برای توافق و تملک ملک ، نسبت به اجرای طرح اقدام نماید .

هر چند در برخی مواقع مجریان از دو ماده قانونی مذکور شاید در راستای تسهیل اجرای وظایف خود بهره برداری نمایند .

به ویژه در شرایطی که اعتبارات لازم برای اجرای طرح وجود نداشته باشد. با توجه به توضیحات مذکور مطالب این بخش تحت دو عنوان مورد بررسی قرار می گیرد ؛

الف – ملاحظات و شرایط قانونی جهت تملک ملک پیش از انجام توافق .

ب – نحوه جلوگیری از تملک پیش از توافق در صورت تخلف .

البته باید این موضوع را هم در نظر داشت اقداماتی که در راستای ماده ۹ لایحه قانونی صورت می گیرد ، نباید مخدوش کننده اصول حقوقی و قانونی مندرج در قانون اساسی و قانون مدنی گردد.

4- ملاحظات و شرایط قانونی جهت تملک ملک پیش از انجام توافق

مبنا و اساس این اقدام دستگاه های اجرایی، ماده ۹ لایحه قانونی است . اما اگرچه ماده مذکور به اجمال و خلاصه بیان شده ، لیکن در اجرای آن نمی بایست ملاحظات مذکور در سایر مواد این لایحه قانونی را ندیده گرفت .

لذا در این بحث و در تبین شرایط اعمال ماده ۹ لایحه قانونی ، به سایر مواد نیز توجه می شود. اینگونه تفسیر و نگاه به ماده ۹ لایحه قانونی در عمل نیز تا حدودی مصداق دارد

الف- وجود طرح مصوب

مهم ترین موضوع در اعمال مقررات ماده ۹ وجود طرح مصوب است . در خصوص هر کدام از نهادهای نام برده شده در ماده ۱ لایحه قانونی شرایط طرح مصوب متفاوت است . بعنوان نمونه در خصوص شهرداری ها ، در شهرهای که شورای شهر تشکیل شده ، طرح مصوب طرحی است که توسط شورای شهر تصویب شده باشد .

لذا دستگاه اجرایی بدون طرح مصوب و قانونی ( یعنی مطابق قانون توسط مرجع ذیصلاح مانند شورای اسلامی تصویب و ابلاغ شده باشد ) نمی تواند اقدام به تملک املاک اشخاص از طریق ماده ۹ لایحه نماید و حتی می توان گفت این اقدام تخلف محسوب می گردد.

لازم به ذکر است که موضوع این بند مستندا” به مواد ۱ و ۲ لایحه مطرح شده و به همین جهت تخلف از آن می تواند تبعات حقوقی برای دستگاه مجری در پی داشته باشد.

ب- احراز فوریت و ضورت اجرای طرح

وجود طرح مصوب و قانونی به تنهایی نمی تواند مجوزی برای اعمال ماده ۹ لایحه قانونی باشد . زیرا منحصرا زمانی می توان با استناد به ماده مذکور نسبت به تملک املاک اشخاص پیش از توافق اقدام نمود که فوریت و ضرورت اجرای طرح احراز شده باشد .

توجه داشته باشیم که ضرورت و فوریت دو مقوله جدا می باشند نه دو عنوان مترادف هم . در خصوص ضرورت ماده ۲ لایحه تصریح داشته ؛ ((برنامه‌ های مذکور در ماده یک شامل برنامه‌ های است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی “‌دستگاه اجرایی” لازم و ضروری‌ باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی “‌دستگاه اجرایی” برسد)) . ماده مذکور به طوری کلی بوده و حتی تملک با توافق را نیز شامل می شود .

در واقع دستگاه های اجرایی و شهرداری ها و… نمی توانند هر ملکی را خواستند تملک کنند . بلکه تملک املاک باید با رعایت شرایط و ضوابط مقرر در قوانین و مقررات قانونی صورت گیرد . یکی از این شرایط احراز ضرورت است .

پر واضح است وقتی در توافق می بایست ضرورت اجرای طرح جهت توافق با مالکین و تملک املاک ایشان احراز گردد ، در اعمال ماده ۹ لایحه و تملک املاک پیش از توافق به طریق اولی می بایست ضرورت اجرای طرح توسط بالاترین مقام اجرایی تایید و تصویب شود .

علاوه بر ضرورت مستندا به نص صریح ماده ۹ لایحه می بایست فوریت اجرای طرح نیز احراز گردد . ماده مذکور تصریح داشته ؛ ((‌در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در‌ انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ ناپذیری گردد …)) .

بر خلاف تصور عمومی، ماده ۹ لایحه قانونی به هیچ وجه مربوط به عدم توافق یا استنکاف مالک از توافق نیست و منحصرا” در صورت وجود فوریت است . لذا بعد از احراز ضرورت می بایست فوریت نیز احراز گردد.

اما نکته مهم اینکه قانونگذار احراز ضرورت را به طور کلی و بدون تعیین یا احصاء مصادیق ، در اختیار بالاترین مقام اجرایی گذاشته است . اما در مورد فوریت، احراز ضرر و زیان که جبران ناپذیر باشد را ملاک احراز فوریت قرار داده است .

به همین خاطر بالاترین مقام اجرایی نمی تواند به این دلیل که اجرای طرحی مثلاً موجب رفاه بیشتر شهروندان یا کاهش ترافیک در خیابانی می شود داری فوریت اعلام نماید و بدون توافق نسبت به تصرف ملک اشخاص اقدام شود.

بلکه مستند به قانون تنها در صورتی که عدم اجرای طرح موجب َضرر وزیان جبران ناپذیر شود باید فوریت آنرا اعلام نماید .

با عنایت به مطالب مذکور مهم ترین موضوع در اعمال مقررات ماده ۹ لایحه قانونی احراز فوریت می باشد که ملاک آن ورود ضرر و زیان جبران ناپذیر می باشد . بدیهی است تخلف از این موضوع و اعمال مقررات ماده ۹ بدون وجود ضرورت و فوریت اجرای طرح ، به جهت نقض قوانین می تواند تخلف تلقی گردد.

ج- تامین اعتبار

با توجه به ماده ۱ لایحه قانونی که مقرر داشته جهت اجرای طرح های مصوب و تملک املاک اشخاص می بایست ((اعتبار‌آن قبلاً به وسیله “‌دستگاه اجرایی” یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد)) به طریق اولی دستگاه مجری طرح می بایست برای اعمال ماده ۹ لایحه قانونی ، تامین اعتبار نموده باشد .

یعنی همانطور که برای انجام عملیات اجرای و عمرانی دستگاه مجری می بایست منابع مالی لازم را تامین کند ، برای تملک املاک داخل طرح ،چه از طریق توافق چه از طریق ماده ۹ می بایست منابع مالی لازم تامین گرددو عدم تامین اعتبار لازم می تواند مانع اعمال ماده ۹ گردد

د- عدم وجود اراضی ملی

تبصره ۱ ماده ۱ لایحه قانونی تصریح داشته ؛(( دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی‌المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی‌ حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استانها رسیده‌باشد.)).

لذا وجود اراضی ملی و دولتی می تواند مانع تملک املاک اشخاص گردد . بر خلاف ضرورت و فوریت اجرای طرح ، احراز عدم وجود اراضی ملی و دولتی با وزارت کشاورزی یا … می باشد .

لذا در خصوص اعمال ماده ۹ نیز اگر اراضی دولتی یا ملی وجود داشته باشد و تایید عدم وجود اراضی مذکور از مراجع ذیصلاح اخذ نشده باشد ، می توان از آن جلوگیری بعمل آورد

ه- صورتجلسه وضع موجود

در ماده ۹ لایحه تصریح شده باید وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او نماینده دادستان و کارشناس رسمی ، تنظیم گردد . این صورتجلسه از جهات مختلف حایز اهمیت می باشد .

به همین جهت تنظیم آن با حضور مالک یا مقامات رسمی تاکید شده است . این صورتجلسه به نوعی مبنا و مستند موضوعات مختلف می باشد . مخصوصا مبنای قیمت گذاری . به همین جهت در صورت عدم تنظیم صورتجلسه مذکور امکان اعمال ماده ۹ لایحه وجود ندارد

خ- قیمت گذاری با جلب نظر هیات کارشناسی

یکی دیگر از شرایط اعمال ماده ۹ لایحه قانونی قیمت گذاری ملک است . در خصوص قیمت گذاری مواد دیگر لایحه وضعیت را مشخص نموده است .

البته با توجه به موضوع تنظیم صورتجلسه می توان قایل به این موضوع بود که قیمت گذاری ملک می تواند پس از تصرف ملک انجام شود و از این جهت عدم انجام آن نمی تواند مانع اجرای ماده ۹ یا تخلف و نقض قوانین محسوب گردد .

اما در هر صورت ، ولو پس از تصرف ملک قیمت گذاری منحصرا توسط دستگاه اجرایی انجام نمی شود. طبق ماده ۳ لایحه قیمت گذاری بدوا با مذاکره و توافق مالک و دستگاه اجرایی صورت می گیرد . لیکن در صورت عدم حصول نتیجه مستند به ماده ۴ لایحه قیمت گذاری از طریق ارجاع موضوع به هیات کارشناسی (منتخب دستگاه اجرای ، منتخب مالک و مرضی الطرفین) انجام می شود.

 لذا در صورت اعمال ماده ۹ نیز می بایست قیمت عادله به ترتیب فوق معین و پرداخت گردد . بدیهی است اگر دستگاه اجرایی بدون ترتیب فوق اقدام به قیمت گذاری و پرداخت وجه در مهلت سه ماهه نماید ، مالک می تواند به دلیل عدم رعایت شرایط مقرر در قانون و عدم پرداخت بهای عادله، اجرای طرح را از طریق مرجع قضایی متوقف نماید .

شایان ذکر است اگر مالک از معرفی کارشناس امتناع نماید و کارشناسان با مراجعه به دستگاه اجرایی به مرجع قضایی معینی گردند دیگر ادعای ایشان مبنی بر عدم رعایت شرایط قانونی و عدم تعیین قیمت عادله و درخواست توقف طرح مسموع نمی باشد

ح- پرداخت بهای عادله ملک

شاید این تصور وجود داشته باشد که اعمال ماده ۹ لایحه قانونی ، تملک موقتا رایگان املاک داخل در طرح است . ولی این تصوری کاملا غلط است. زیرا ماده ۹ تصریح داشته دستگاه اجرایی می بایست حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت بهای عادله اقدام نماید.

لذا نمی توان گفت دستگاه اجرایی می تواند سه ماه بعد از تصرف قیمت ملک را بپردازد . سه ماه سقف مهلت دستگاه اجرایی است .مالک به محض تصرف ملک می تواند از دستگاه اجرایی قیمت ملک را مطالبه کند و اگر دستگاه اجرایی ظرف سه ماه پرداخت نکند به تصریح ماده ۹ می تواند با درخواست از مرجع قضایی اجرای طرح را متوقف کند.

پس می توان پیش بینی های قبلی مثل تنظیم صورتجلسه ، تامین اعتبار ، قیمت گذاری را ، فراهم نمودن شرایط لازم برای پرداخت بهای ملک پیش از انقضای مهلت سه ماهه دانست

ف- نکته خیلی مهم

عدم تضرر مالکین ؛ همانطور که در بالا ذکر شد به هیچ وجه لایحه قانونی و به ویژه مواد ۸و ۹ آن موجب تضیع حقوق مالکین نخواهد شد . لایحه مذکور به منظور تسهیل و ضابطه‌مند نمودن املاک داخل طرح وضع گردیده و در صورت رعایت شرایط مقرر در آن حقوق هیچ مالکی تضیع نمی گردد.

تنها چیزی که این قانون موجب آن گردیده الزام مالکین به واگذاری املاک داخل در طرح های مصوب است . البته با پیش بینی مواردی مانند تبصره ۱ ماده ۵ و در نظر گیری محل کسب و محل سکونت بودن ملک داخل طرح و یا ماده ۵ در خصوص قیمت گذاری ملک بدون توجه به تاثیر طرح ، سعی شده ضمن جلوگیری از تضرر مالکین ، امتیازاتی نیز برای ترغیب مالکین در نظر گرفته شود.

ق- در پایان

در پایان استنباط نگارنده از مطالب مذکور این است ، علاوه بر درخواست توقف به جهت عدم پرداخت قیمت تا سه ماه از تصرف ملک ، در صورت عدم رعایت هر یک از شرایط مذکور می توان از مرجع قضایی درخواست جلوگیری از اعمال ماده ۹ را نمود .

زیرا ماده ۹ استثنایی است بر اصول و قواعد حاکم و جاری در خصوص مالکیت و قانونگذار سعی نموده با پیش بینی نمودن شرایط و مقدماتی در این اقدام استثنایی از تضیع حقوق مالکین املاک واقع در طرح های فوریت دار جلوگیری نماید ‌‌.

به همین جهت و با استنباط از روح قانون می توان این نتیجه را گرفت که امکان جلوگیری از اعمال ماده ۹ در صورت عدم رعایت شرایط و مقررات پیش بینی شده در قانون وجود دارد

5- عدم توافق به جهت استنکاف مالک یا وضعیت خاص ملک ( امکان اعمال ماده 8 لایحه قانونی)

مطالب مربوط به این بند با توجه به مفاد ماده ۸ لایحه قانونی در سه قسمت به شرح ذیل بررسی می شود

5.1- شرایط اعمال ماده ۸ (تصرف ملک پیش از معامله):

همانطور که در قسمت اول ذکر شد ماده 9 لایحه قانونی به هیچ وجه در صورت استنکاف مالکین از انجام توافق اعمال نمی گردد و منحصرا مربوط به مواردی است که اجرای طرح فوریت داشته و تاخیر در اجرای آن موجب ضرر و خسارت غیر قابل جبران باشد . در صورت استنکاف مالک از انجام توافق منحصرا” امکان اعمال ماده 8 وجود دارد . البته علاوه بر استنکاف مالک موارد دیگری در ماده 8 پیش بینی شده است .

الف _ استنکاف مالک از انجام معامله

اولین موضوع که در ماده8 اشاره شده استنکاف مالک از انجام معامله است . البته احراز استنکاف توسط دستگاه مجری صورت نمی گیرد . بلکه دستگاه مجری موظف است بدوا مستند به مواد 1 تا 7 لایحه قانونی نسبت به دعوت از مالکین اقدام نماید .

بر این اساس می توان گفت استنکاف مالک نیز به سه دسته تقسیم می شود :

1. استنکاف از توافق در خصوص قیمت 

همانطور که در ماده 3 لایحه قانونی درج گردیده ؛((بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات ، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین “‌ دستگاه اجرایی” و مالک یا مالکین و‌ صاحبان حقوق تعیین می‌ گردد.)).

در واقع اولین مرحله تملک اراضی توافق با مالکین است. هر چند در قانون وارد جزئیات نشده بدیهی است دستگاه اجرایی از مالکین املاک داخل طرح جهت توافق دعوت می کند که در این مرحله در صورت عدم مراجعه مالکین یا مراجعه مالکین و عدم حصول توافق در خصوص قیمت ، استنکاف مالکین محقق می گردد . البته این استنکاف نمی تواند به تنهایی مستند اعمال ماده ۸ لایحه قانونی گردد. ولی می توان گفت اولین مرحله از مراحل چند گانه برای اجرای ماده ۸ می باشد .

2.  استکاف از معرفی کارشناس رسمی دادگستری

در صورتی که بین مالک و دستگاه اجرایی توافق حاصل نگردد یا مالک از توافق با قیمت اعلامی دستگاه اجرایی استنکاف نماید ، ماده ۴ لایحه قانونی می بایست اعمال گردد . ماده ۴ تصریح داشته :« هر گاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین “‌دستگاه اجرایی” و مالک توافق حاصل نشود:‌بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌ گردد.

کارشناسان یک نفر از طرف “‌دستگاه اجرایی” یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین … » . ماده ۴ عادلانه و معقول ترین راهکار را برای تعیین قیمت روز املاک مقرر داشته که به نظر می رسد در صورت استنکاف مالکین از اجرای آن و معرفی کارشناس منتخب خود فاقد توجیح قابل قبولی می باشد .

به همین جهت می توان گفت یکی از ارکان اصلی اعمال ماده 8 لایحه قانونی عدم معرفی کارشناس منتخب می باشد . اما با این استنکاف نیز مجوز تملک و تصرف ملک توسط مرجع قضایی صادر نمی شود .

«در صورت عدم توافق یا استنکاف به‌ معرفی (کارشناس) ، توسط دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می‌ شوند ».

البته مطابق تبصره 2 ماده ۴ لایحه « هر گاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام”‌دستگاه اجرایی” که به یکی از صور ابلاغ کتبی ، انتشار در‌یک از روزنامه‌ های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می‌ رسد تعیین ننماید . دادگاه صالحه محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه “‌دستگاه اجرایی” به‌ دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام می‌ نماید».

لذا استنکاف مالک از معرفی کارشناس منتخب مانع اجرای طرح نمی شود و به ترتیب فوق هیات کارشناسی تعیین می گردد .

3.  استنکاف از انجام معامله بر اساس نظریه کارشناسی

استنکافی که می تواند مبنای اعمال ماده ۸ لایحه قانونی شود ، در این مرحله محقق گردد ‌‌. یا می توان گفت استنکاف مالکین در این مرحله تکمیل و محرز می شود . زیرا در این مرحله حتی با استنکاف مالک از معرفی کارشناس یک مرجع بی طرف به جای مالک نسبت به معرفی کارشناس منتخب مالک اقدام نموده است . لذا با توجه به تصریح تبصره 2 ماده ۴ به جهت اینکه «رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌ الاجرا است» در صورت عدم توافق مالک دستگاه اجرای ناچار به استفاده از ماده 8 لایحه قانونی می باشد.

ب- اختلافات مالکیت

اختلاف مالکیت یکی دیگر از مواردی است که می تواند مانع دستگاه اجرایی از توافق با مالکین پیش از اجرای طرح گردد . به نکات ذیل به اختصار در خصوص اختلاف مالکیت اشاره می شود ؛

1.اختلاف در مالکیت :

به این معنی است که نسبت به یک ملک دو نفر یا بیشتر ادعای مالکیت داشته باشند . این ادعا اعم است از آنکه نسبت به عین باشد یا منافع ، نسبت به عرصه باشد یا اعیان. در واقع هر گاه دستگاه اجرایی نتواند مالک قانونی را به جهت طرح ادعاهای مختلف شناسایی کند ، نمی تواند یک نفر از اشخاص مدعی مالکیت را برای انجام توافق و تملک ملک انتخاب نماید و به جهت تحقق اختلاف مالکیت می بایست مستندا به ماده ۸ اقدام نماید .

2. اختلاف مالکیت زمانی محقق می گردد :

که مستندات و مدارک اشخاص مدعی در یک سطح و برابر باشند. لذا چنانچه شخصی که مدعی مالکیت است دارای سند تک برگی باشد و مدعی دیگر سندی عادی مالکیت داشته باشد نمی توان موضوع را شامل اختلاف مالکیت دانست . چون ماده ۲۲ قانون ثبت صراحتا اعلام نموده شخصی که دارای سند مالکیت است و نام او در دفتر املاک ثبت شده مالک قانونی ملک می باشد . با این اوصاف مستندات و مدارک طرفین در خصوص اختلاف مالکیت دارای اهمیت می باشد.

 3. پیرو مطلب فوق الذکر باید بیان داشت:

احکام قضایی مستثنی بحث می باشد . یعنی اگر مرجع قضایی با صدور دستور موقت یا به هر طریق دیگری ، به جهت ادله ارایه شده به دادگاه ، تا اتخاذ تصمیم و صدور رای ، سند رسمی را قابل استناد نداند ، علیرغم اینکه. اشخاص مدعی دیگر دارای اسناد عادی باشند ، دستگاه اجرایی نمی تواند با صاحب سند توافق نماید .

 4.در صورت وجود اختلاف بین مالک و اشخاص مدعی حقوقی :

مانند حق ریشه ، زراعت ، حق انتفاع و حق ارتفاق ، به نظر نگارنده موضوع تحت عنوان اختلاف مالکیت قرار نمی گیرد ‌. زیرا صاحبان حقوق مذکور ادعایی نسبت به مالکیت ندارند.

بلکه حقوقی در ملک دارند که نسبت به آن حقوق مدعی می باشند. به نظر می رسد در این وضعیت دستگاه اجرایی می تواند با پیش بینی تدابیر لازم برای جلوگیری از تضیع ۶۶۷حقوق صاحبین حق ، نسبت به انجام توافق با مالک اقدام نماید .

راهکار مطلوب به نظر می رسد قیمت گذاری حقوق مذکور توسط هیات کارشناسان و کسر آن از قیمت ملک تا تعیین تکلیف حقوق مذکور می باشد . به ویژه حق ریشه و زراعت که به تصریح قانون می بایست از قیمت ملک کسر و به زارع یا صاحب حق ریشه پرداخت شود . علی ایحال در صورت وجود اختلاف مالکیت با توجه به مطالب مذکور دستگاه اجرایی می تواند برای اجرای طرح مستند به ماده ۸ لایحه قانونی اقدام نماید

پ _ مجهول بودن مالک

مجهول بودن مالک نیز یکی از مواردی است که به دستگاه اجرایی به جهت عدم امکان توافق با مالک اجازه استفاده از ماده ۸ با لایحه قانونی را می دهد . البته در شرایط حاضر به نظر می رسد شاید املاک معدودی باشند که امکان شناسایی مالک وجود نداشته باشد .

اما در هر صورت دستگاه اجرایی می بایست کلیه اقدامات لازم اعم از تحقیق از مالکین املاک مجاور ، استعلام از اداره ثبت یا سازمان مسکن و زمین شهری ، درج آگهی در محل و … را بعمل آورد . اگر پس از این اقدامات همچنان مالک شناسایی نگردد می توان ملک را مجهول المالک دانست.

اما در این خصوص نکته مهم این است که اگر مالک شناسایی ولی به مالک دسترسی نباشد یا مالک مشخص ولی مجهول المکان باشد یا از کشور خارج و محل اقامت ایشان مشخص نباشد آیا می توان با استناد به این بند اقدام نمود؟ به نظر اینجانب برای پاسخ به این سوال باید به روح قانونی و هدف و غرض قانونگذار رجوع نمود .

به نظر می رسد هدف قانون گذار این بوده هیچ چیزی مانع اجرای طرح های مصوب که منافع عمومی دارد ، نشود . بر این اساس می توان عدم دسترسی به مالک را نیز یکی از موانع دانست و با استناد به این بند درخواست اعمال ماده 8 را نمود

ت_ رهن یا بازداشت

رهن یا بازداشت بودن هر ملکی بدین معناست که به جز مالک قانونی شخص یا اشخاص دیگر نسبت به ملک حقوق دینی (یعنی ملکی برای تضمین دین و پرداخت آن اختصاص داده شود) یا تعهدی (یعنی ملکی برای تضمین تعهدی به متعهدله یا مرجع قضایی سپرده شده) دارند .

البته تا زمانی که حق دینی نسبت به ملک تبدیل به حق عینی نگردد مالک تغییری نمی کند . با این وضعیت مالکیت ملک متزلزل است و دستگاه اجرایی نمی تواند با مالک توافق کند . زیرا امکان دارد پس لز توافق اشخاص دیگری مالک قانونی ملک شوند .

نکته مهم در این مبحث این است آیا امکان توافق با حفظ حقوق اشخاصی که ملک در رهن ایشان است یا به خاطر او بازداشت شده وجود دارد یا خیر ؟ بدیهی است مهم ترین نکته در رهن و بازداشت حفظ حقوق مرتهن و ذینفع در بازداشت است .

اما به جهت اینکه مالکیت دستگاه اجرایی ممکن است مدت ها بلاتکلیف بماند ، بهترین اقدام برای حفظ حقوق دستگاه اجرایی و همین طور مالک و مرتهن و ذینفع در بازداشت ، اقدام مطابق ماده ۸ لایحه قانونی است

ث _ فوت مالک و غیره

موضوع آخر که موجب اعمال ماده 8 می گردد فوت مالک است. اما این هرگز به این معنی نیست که هر ملکی که مالک آن فوت شده باشد منحصرا می بایست از طریق ماده 8 تملک گردد .

بدیهی است هر ملکی که مالک آن فوت شده ، اگر وراثش مشخص بوده و وراث نسبت به اخذ گواهی حصر وراثت اقدام نموده باشند و اختلافی در سهم خود نداشته باشند و تعیین سهم را بر اساس مبحث ارث در قانون مدنی بپذیرند ، قائم مقام قهری مالک می باشند و دستگاه اجرایی می تواند نسبت به توافق با این جهت تملک ملک اقدام نماید .

با این اوصاف در صورت فوت مالک موارد خاصی موجب اعمال ماده 8 لایحه می گردد . مانند ؛ نداشتن وراث قانونی ، مجهول الاوارث بودن ، وجود اختلاف بین وراث ، عدم اقدام وراث به اخذ گواهی انحصار وراثت و تقسیم ترکه ، عدم قبول ماترک توسط وراث ، وجود طلبکاران متعدد و توقیف ماترک …

اما نکته مهم در این قسمت عنوان « و غیره» در ماده 8 است . در واقع موارد فوق الذکر که لایحه قانونی اشاره نموده احصایی و انحصاری نبوده و به عنوان مثل ذکر شده است . لذا با این وصف هر چیز دیگر که مانع اجرای طرح مصوب دستگاه اجرایی گردد با استناد به ماده 8 لایحه قانونی می توان برطرف نمود .

هر چند که با توجه به توضیحات ذیل به نظر می رسد دستگاه اجرایی منحصرا نمی تواند نسبت به تشخیص موارد دیگر و استناد به ماده 8 و تملک ملک پیش از توافق اقدام نماید و موضوع باید به تایید مرجع قضایی برسد.

5.2- تشریفات الزامی

پس از آنکه شرایط لازم برای اعمال مقررات ماده 8 لایحه قانونی توسط دستگاه اجرایی احراز گردید ، مرحله عملی یا اجرایی آغاز شود . در این مرحله دستگاه اجرایی ملزم است تشریفاتی را رعایت کند تا اقدام صورت گرفته قانونی تلقی گردد.

البته استفاده از کلمه تشریفات هرگز به این معنی نیست ، رعایت موارد ذیل الذکر منحصرا جنبه تشریفاتی دارد و اهمیت چندانی ندارد . لازم به ذکر است که تشریفات مذکور به درجه ای از اهمیت است که عدم انجام حتی یکی از تشریفات مورد بحث در مراحل بعدی می تواند مانع حصول نتیجه برای دستگاه اجرایی گردد .

پرواضح است حتی اگر بنا بر مسامحه و سهل انگاری ماده 8 بدون رعایت یکی از تشریفات صورت بگیرد ، به جهت بروز تخلف موجب مسولیت مدیران دستگاه اجرایی می گردد . در ادامه تشریفات مندرج در ماده 8 لایحه قانونی راش بررسی می کنیم

الف – دعوت از مالک

اولین شرط اساسی این است که دستگاه اجرایی از مالک جهت انجام توافق دعوت نماید . ماده 8 لایحه پس از اعلام مواردی که موجب استفاده از ماده مذکور می باشد ، مبنا را برای اعمال ماده 8 ، گذشت یک ماه از دعوت مالک قرار داده است . بدیهی است اگر دستگاه اجرایی مالک را دعوت ننموده باشد ،

امکان استناد به ماده 8 را ندارد . لذا با این توضیح می توان گفت تشریفات مندرج در ماده 8 به نوعی هر کدام پیش نیاز اقدام بعدی است و دستگاه اجرایی نمی تواند بدون اجرای یک مرحله به مرحله بعدی برود .

با این توضیح به نظر می رسد دعوت مالک می بایست قابل اثبات باشد که با این وصف می بایست به صورت مکتوب و با اخذ رسید از مالک صورت گیرد . البته با عنایت به عدم تصریح ماده 8 به نظر نمی رسد رعایت تشریفات آیئن دادرسی مدنی الزامی باشد . لیکن به نظر می رسد رعایت مواد68و 69 و 70 آیین دادرسی مدنی در وجاهت قانونی اقدام دستگاه اجرایی تاثیر قابل توجه ای دارد .

در مطالب دیگر این سایت در خصوص مواد قانونی مذکور که مربوط به ابلاغ اوراق قضایی است توضیحات لازم داده شده است . البته شایان ذکر است که این مرحله اولیه است . زیرا در بندهای بندی می خوانیم که در خصوص نحوه اعلام دستگاه اجرایی و اقدام مالکین ترتیباتی مقرر نموده است

ب- انقضای مهلت یک ماهه

پس از دعوت دستگاه اجرایی و عدم حضور مالکین ، می توان گفت از این مرحله ضرورت دارد تمام تشریفات مندرج در قانون رعایت گردد . لذا اعلام دستگاه اجرایی به منظور رعایت تشریفات قانونی مطابق تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی می بایست : «به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در‌یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل » صورت گیرد .

لذا موضوع انقضای مهلت یک ماهه مورد نظر ماده 8 لایحه از تاریخ یکی از اعلان های مذکور قابل محاسبه است . در واقع مراتب اعلام کتبی به مالک که در بند مذکور آمد ، منحصراً مربوط به دعوت از مالک و تکمیل نمودن پرونده است .

تا با فرض اینکه اگر مالک مدعی عدم اطلاع از اعلان های عمومی دستگاه اجرایی شد ، اعلام های کتبی که به مالک ابلاغ شده ، قابل استناد باشد . در غیر این صورت می توان گفت اعلام دستگاه اجرایی به یکی از طرق تبصره 2 ماده 4 لایحه و انقضاء یک ماه از آن برای اعمال ماده 8 لایحه کافی می باشد .

با اعلام مذکور و گذشت مدت یک ماه ، به نوعی استنکاف مالک از انجام توافق مشخص و دستگاه اجرایی نسبت به اجرای مرحله بعدی می بایست اقدام نماید . البته اشاره به این نکته ضروری است که در این مرحله مالک لزومی به توافق ندارد .

بلکه در مهلت یک ماهه می بایست به دستگاه اجرایی مراجعه و یا قیمت اعلامی را قبول کند و یا نسبت به معرفی کارشناس رسمی مورد وثوق خودد اقدام نماید . در صورت انجام این اقدامات دیگر مستنکف تلقی نشده و امکان اعمال مقررات ماده 8 لایحه قانونی نسبت به ملک ایشان تا حصول نظریه کارشناسی وجود ندارد .

پ _ انقضای مهلت پانزده روزه

بعد از انقضای مهلت یک ماهه مذکور ،قانونگذار مقرر داشته که مهلت مجدد 15 روزه باید به مالک داده شود. با این مهلت مجدد آنچه مشهود است این موضوع است که قانونگذار تلاش نموده تا مالکین و دستگاه اجرایی را به انجام توافق سوق دهد .

اما چرا قانون دو مهلت پی در پی در نظر گرفته در حالی که می توانست یکجا مهلت ۴۵ روزه در نظر بگیرید . به نظر می رسد قانونگذار از این طریق خواسته:

اولا: به نوعی مهلت دوباره برای مالکین در نظر بگیرد .

ثانیا :  با تعیین مهلت مجدد به نوعی به مالکین یاداور شود که این آخرین فرصت برای انجام توافق است .

ثالثا : به نوعی با توجه به دو مرحله بودن دادرسی در قوانین ایران (بدوی – تجدید نظر) دو مرحله برای اقدام رعایت شود .

رابعاً : اما مهم ترین نکته ابلاغ و اعلام دوباره است. اگر یک مهلت ۴۵ روزه در نظر گرفته می شد ، با انقضا مهلت مذکور از روز اعلام دستگاه اجرایی ، فرصت مالک به اتمام می رسد .

لیکن با در نظر گرفتن مهلت 15 روزه ، دستگاه اجرایی ملزم است مجددا تشریفات اعلام(مقرر در تبصره 2 ماده ۴ لایحه) را رعایت کند . به همین جهت دستگاه اجرای با انقضای 30 روز از تاریخ اعلام نمی تواند به مرحله بعدی برای اعمال ماده 8 برود.

بلکه ملزم است برای 15 روز دوم نیز مشابه مهلت یک ماهه تشریفات تبصره 2 ماده ۴ لایحه را رعایت کند . لایحه قانونی در این مورد تصریح داشته ؛« … برای‌ بار دوم اعلام و پس از انقضاء 15 روز مهلت مجدد …» .

خامسا : نکته آخر اینکه با توجه به ضرورت اعلام مجدد ، مالکین بیش از 15 روز مهلت دارند تا با در نظر گرفتن جوانب مختلف موضوع نسبت به اتخاذ تصمیم برای توافق با دستگاه اجرایی اقدام نمایند .

ت _ قیمت گذاری و ارزیابی ملک

در این مرحله و با انقضاء 15 روز از اعلام دوم دیگر استنکاف مالک محرز تلقی می شود و مرحله ارزیابی و قیمت گذاری انجام می شود . در این مرحله قیمت گذاری توسط هیات کارشناسان رسمی دادگستری مطابق آنچه که در ماده ۴ لایحه پیش بینی شده صورت می گیرد.

ماده ۴ تصریح داشته که هیات کارشناسی مرکب است از یک نفر منتخب دستگاه اجرایی یک نفر منتخب مالک یک نفر هم مرضی الطرفین . ضمنا در ماده مذکور پیش بینی شده در صورت استنکاف مالک از معرفی کارشناس دادگاه صالح محل به جای مالک کارشناس معرفی می کند .

حالا در این قسمت سوال مهم این است که در اینجا دستگاه اجرایی می بایست مالک را مستنکف تلقی کند و به دادگاه مراجعه نماید یا مجددا” باید مراتب جهت معرفی کارشناس به مالک ابلاغ گردد؟ لایحه قانونی این موضوع را در این مرحله مسکوت گذاشته .

آنچه از روح لایحه قانونی استنباط می شود و همینطور با توجه به اندیشه موضعین لایحه قانونی که جلب نظر مالکین به انجام توافق است ، می توان گفت که در این مرحله نیز باید مراتب حهت معرفی کارشناس به مالکین اعلام گردد و در صورت استنکاف مالک به دادگاه مراجعه نمود .

البته می توان در این مورد به قسمت اولیه ماده ۴ لایحه استناد نمود . لذا با توجه به ملاحظات مذکور پس از استنکاف مالک از معرفی کارشناس منتخب ، مراتب به دادگاه منعکس و هیات کارشناسی مشخص می گردد .

در خصوص نحوه قیمت گذار مواد ۵و۶و۷ لایحه قانونی می بایست مورد توجه هیات کارشناسی قرار گیرد و بهای عادله و قیمت روز ملک با در نظر گیری تمام حقوق مالک تعیین گردد . اشاره به این نکته نیاز خالی از فایده نیست که نظریه اکثریت هیات کارشناسی دارای اعتبار است .

یعنی اگر دو نفر از کارشناسان در خصوص قیمت به اجماع نظر برسند اما کارشناس سوم با نظر آنها موافق نباشد ، نظریه اکثریت ملاک بوده و داری اعتبار می باشد . نکته پایانی این قسمت قابلیت اعتراض نسبت به نظریه کارشناسی است .

این موضوع نیز در قانون مسکوت است . اما به نظر می رسد با توجه به تصریح قانون مبنی بر اینکه نظر اکثریت هیات کارشناسی لازم الاجراست ، نظریه کارشناسی قابل اعتراض نباشد .

در واقع این موضوع تخصیصی است که قانون خاص بر قانون عام ایین دادرسی مدنی می زند .هر چند که با توجه به قانون دادرسی مدنی که مقرر داشته چنانچه نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال موضوع مطابقت نداشته باشد ، مقام قضایی می تواند اصلاح یا تکمیل آنرا بخواهد یا موضوع را به کارشناسان دیگر ارجاع کند .

اینجا نیز دادگاه محل که به جای مالک کارشناس انتخاب نموده می تواند اصلاح نظریه را بخواهد یا موضوع را به کارشناسان دیگر ارجاع کند . در خصوص دادگاه محل نیز به نظر می رسد با توجه به فوریت و اهمیت موضوع و همین طور آنچه در عمل اجرا می شود موضوع جز اختیارات دادستان محل می باشد.

ث – تودیع قیمت ملک

نکته مهمی که در اعمال ماده 8 لایحه معمولا” مغفول واقع می شود پرداخت بهای ملک است . در برخی موارد دیده می شود دستگاه های اجرایی بدون پرداخت قیمت معین شده توسط هیات کارشناسی درخواست تملک ملک را دارند .

لیکن به تصریح ماده 8 لایحه پس از تعیین قیمت، دستگاه اجرایی بدوا” می بایست نسبت به تودیع قیمت ملک اقدام نماید که با توجه به تصریح لایحه می بایست به صندوق ثبت تودیع گردد.

در این مرحله لایحه قانونی تکلیفی بعهده دستگاه اجرایی یا اداره ثبت برای انعکاس موضوع به مالک نگذاشته است که به نظر می رسد برای جلوگیری از تضرر مالکین اصلاحتی در لایحه یا سایر قوانین می بایست  بعمل آید.

ج _ امضای اسناد انتقال توسط دادستان

همچنان در این مرحله نیز دستگاه اجرایی اجازه تصرف ملک را ندارد . می بایست در این مرحله اسناد انتقال رسمی ملک آماده شود و دادستان یا نماینده ایشان بعنوان قائم مقام خاص مالک نسبت به امضا اسناد اقدام نمایند .

در واقع فارغ از استنکاف یا عدم حضور مالک ، به موجب لایحه قانونی ، مراحل انتقال رسمی ملک می بایست به درستی و مطابق قوانین و مقررات مربوطه انتقال یابد .

پس از طی این مرحله و امضا اسناد ، دستگاه اجرایی مستندا” به ماده 22 قانون ثبت ، مالک قانونی ملک تلقی می شود و مستندا” به قانون مدنی حق هرگونه دخل و تصرف در ملک را دارد . البته در صورت حضور مالک در ملک هرگونه دخل و تصرف در ملک منوط به انجام مرحله ذیل می باشد .

چ _ تخلیه و خلع ید ملک

تا این مرحله کلیه اقدامات انجام شده در حدود اسناد و مکاتبات بوده و مرحله اجرایی و عملی از اینجا آغاز می شود . پس از تودیع قیمت ملک و انتقال اسناد مستندا” به ماده 8 لایحه قانونی ظرف یک ماه تخلیه و خلع ید‌ از ملک انجام می شود . به نظر می رسد در این مرحله لایحه مواردی را مسکوت گذاشته است .

اینکه دستگاه اجرایی بدون اعلام و اخطار به مالک می تواند ملک را تصرف کند . اینکه تصرف ملک و خلع ید راسا” توسط دستگاه مجری صورت می گیرد یا با دستور قضایی. آنچه در این مرحله داری اهمیت است تخلیه و خلع ید از ملک می باشد .

به نظر می رسد بدوا دستگاه اجرایی می تواند مالک را از انتقال رسمی ملک و ضرورت تحویل آن به دستگاه اجرایی مطلع نماید . در این مرحله در صورت عدم توجه مالک مراتب می بایست توسط دادگاه به مالک ابلاغ و با انقضاء مهلت یک ماه ، از طریق ضابطین قضایی تخلیه ملک و خلع ید صورت گیرد .

بدیهی است با توجه به قوانین و مقررات حاکم و جاری هرگونه اقدام دستگاه اجرایی بدون هماهنگی با مرجع قضایی می تواند تخلف محسوب شود . همانگونه که مالک یک خانه که شخصی بدون اذن و اجازه او ، ملکش را تصرف کرده نمی تواند راسا” نسبت به رفع تصرف از ملک اقدام نماید .

در این مرحله دیگر ملک به تصرف دستگاه اجرایی در می اید و طرح اجرا می گردد .

ج _ پرداخت بهای ملک

پس از اقدامات مذکور دستگاه اجرایی از موضوع فارغ و در حال اجرای طرح خود می باشد . مالک نیز ملک خود را واگذار نموده و دیگر ملکی ندارد . لیکن به تصریح قانون می تواند به اداره ثبت مراجعه و نسبت به اخذ قیمت ملک که به صندوق ثبت تودیع شده اقدام نماید .

در این خصوص مالک هیچ حق اعتراضی ندارد . زیرا با استنکاف از توافق اختیارات خود را به دادگاه واگذار نموده و در تمام مراحل سعی شده حقوق ایشان حفظ گردد .

لیکن نکته مهم در این قسمت این است که مالک می تواند با پیگیری و بررسی اقدامات انجام شده تا خلع ید از ملک چنانچه اقدامی بر خلاف لایحه قانونی صورت گرفته به دادگاه مراجعه و اعتراض خود را مطرح نماید .

البته لایحه قانونی در این خصوص و نحوه رسیدگی دادگاه موضوع را مسکوت گذاشته است . در این مرحله اداره ثبت پس از احراز سمت و ذی حق بودن مالک نسبت به پرداخت حق و حقوق مالک اقدام می نماید .

ح _ ابطال و صدور اسناد

 با مراجعه مالک جهت اخذ مبلغ تودیع شده ، اداره ثبت اسناد‌قبلی مالک را حسب مورد اصلاح یا ابطال می کند . همانطور که برای دستگاه اجرایی سند جدید صادر می شود . این آخرین مرحله از اعمال ماده 8 می باشد .

پس از این می توان گفت اعمال ماده 8 به طور کامل صورت گرفته است . اما با توجه به وجود ماده 8 چرا ماده 9 نیز وضع گردیده است ؟ به نظر می رسد طی مراحل مندرج در لایحه قانونی در همان بازه زمانی معیین شده معمولا صورت نمی گیرد و زمان بیشتری صرف می گردد .

به همین جهت ، قانونگذار ماده 9 را علاوه بر ماده 8 تصویب نموده تا در صورت فوریت و ضرورت اجرای طرح دستگاه اجرایی بتواند مستند به آن اقدام نماید .

5.3- نحوه احراز شرایط و تشریفات ماده ۸ :

اما نکته پایانی این موضوع است که چه کسی می بایست احراز کند امکان اعمال ماده 8 وجود دارد یا خیر؟ در واقع آیا دستگاه اجرایی راسا” می بایست موضوع را احراز کند یا نیاز به تایید مرجع دیگری می باشد یا خیر ؟ در این خصوص چیزی در لایحه قانونی پیش بینی نشده .

اما آنچه با توجه به توضیحات فوق به نظر می رسد این است که دستگاه اجرایی بدوا” ضرورت اعمال ماده 8 را احراز می کند . پس از آن در مراحل مختلف موضوع توسط دادگاه محل وقوع ملک (دادستان) بررسی و اعلام نظر می شود. اولین مرحله زمانی است که باید قیمت ملک مشخص شود و با توجه به استنکاف مالک به دادگاه مراجعه می شود .

در این مرحله بدیهی است مرجع قضایی بدوا بررسی می نماید آیا اقدام مطابق ماده 8 لایحه باید صورت بگیرد یا خیر . پس از آن شرایط و تشریفات بررسی می گردد . در مراحل دیگر مثل مرحله امضای اسناد انتقال نیز امکان بررسی و احراز موضوع وجود دارد .

نکته پایانی این مقاله این موضوع است که به موجب لایحه قانونی سعی شده تا از تضییع حقوق مالکین جلوگیری شود و دستگاه های اجرایی در صورت هرگونه اقدام فراتر از لایحه قانونی مسئول و پاسخگو می باشند .