مسایل حقوقی به اندازه‌ای پیچیده و ظریف هستند که هر یک از کارشناسان حقوقی و وکلا تنها می‌توانند در یک یا چند حوزه از آن‌ها تخصص داشته باشند. یکی از پیچیده‌ترین دعاوی موجود در دادگاه‌ها، دعاوی مربوط به املاک است. در این میان، یکی از مشکلاتی که برخی از افراد در امور ملکی با آن مواجه می‌شوند، روبرو شدن با کسانی است که بدون مجوز قانونی یا رضایت مالک، ملک را به تصرف خود در می‌آورند. این موضوع در قانون مدنی ایران با عنوان «تصرف عدوانی» شناخته می‌شود.

تصرف عدوانی چیست؟

تصرف عدوانی، به معنای تصرف مال غیرمنقول دیگری به‌صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک آن است. این عمل می‌تواند با زور و اجبار یا بدون آن صورت بگیرد.

برای درک بهتر این مفهوم، مثال زیر را در نظر بگیرید: فرض کنید شما مالک یک زمین هستید. شخصی بدون رضایت شما، وارد زمین شما شده و شروع به ساخت‌وساز می‌کند. در این حالت، گفته می‌شود که این شخص مرتکب تصرف عدوانی شده است.

تصرف عدوانی، یک جرم کیفری است و شخص متصرف، علاوه بر جبران خسارت، ممکن است به مجازات حبس نیز محکوم شود.

عناصر تشکیل ‌دهنده تصرف عدوانی ( ارکان لازم برای طرح دعوا )

برای اینکه کسی بتواند دعوی رفع تصرف عدوانی را علیه دیگری مطرح کند، باید سه شرط را داشته باشد:

سبق تصرف خواهان: یعنی خواهان باید قبلاً ملک مورد تصرف را در اختیار داشته باشد. این تصرف می‌تواند مالکیت، اجاره، رهن یا هر نوع تصرف دیگری باشد.
لحوق تصرف خوانده: یعنی ملک مورد تصرف باید در حال حاضر در اختیار خوانده باشد.
عدوانی بودن تصرف خوانده: یعنی تصرف خوانده بدون رضایت خواهان و بدون مجوز قانونی باشد.

عناصر قانونی برای دعوای تصرف عدوانی

برای اینکه شخصی مرتکب جرم تصرف عدوانی شود، باید سه شرط را داشته باشد:

عنصر قانونی: یعنی عمل مرتکب باید مطابق با قانون جرم باشد. در مورد تصرف عدوانی، ماده ۶۹۰ تا ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی، این جرم را تعریف و مجازات آن را مشخص کرده‌اند.
عنصر مادی: یعنی مرتکب باید عملی را انجام دهد که منجر به تصرف مال غیرمنقول دیگری شود. این عمل می‌تواند با زور و اجبار یا بدون آن صورت بگیرد.
عنصر معنوی: یعنی مرتکب باید قصد داشته باشد که مال غیرمنقول دیگری را بدون رضایت او به تصرف خود درآورد.

انواع تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به دو عنوان کلی تقسیم بندی می شود که بسته به شرایط موجود و حاکم بر اوضاع می توان نسبت به متصرف در دادگاه صالح طرح دعوی حقوقی و کیفری با مطرح نمود.

آثار تصرف عدوانی

آثار تصرف عدوانی به تبع حقوقی یا کیفری بودن آن متفاوت است:

آثار حقوقی تصرف عدوانی :

تصرف عدوانی، به معنای تصرف مال غیرمنقول دیگری به‌صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک آن است. این عمل می‌تواند با زور و اجبار یا بدون آن صورت بگیرد.

برای طرح دعوی تصرف عدوانی، خواهان باید سه شرط را داشته باشد:

سبق تصرف خواهان:

یعنی خواهان باید قبلاً ملک مورد تصرف را در اختیار داشته باشد. این تصرف می‌تواند مالکیت، اجاره، رهن یا هر نوع تصرف دیگری باشد.

لحوق تصرف خوانده:

یعنی ملک مورد تصرف باید در حال حاضر در اختیار خوانده باشد.

عدوانی بودن تصرف خوانده:

یعنی تصرف خوانده بدون رضایت خواهان و بدون مجوز قانونی باشد.

مثال: فرض کنید شخصی مالک یک ملک است. شخصی بدون رضایت او، وارد ملک او شده و شروع به ساخت‌وساز کرده است. در این صورت، خواهان می‌تواند دعوی تصرف عدوانی علیه آن شخص مطرح کند.

آثار کیفری تصرف عدوانی :

مراجع رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی کیفری:
• دادسرا: دادسرا به عنوان مرجع اولیه رسیدگی به این دعوا، پس از بررسی شکایت و جمع‌آوری ادله، قرار جلب به دادرسی صادر می‌کند و پرونده را برای رسیدگی به دادگاه کیفری دو ارسال می‌کند.
• دادگاه کیفری دو: دادگاه کیفری دو، به عنوان مرجع رسیدگی کننده به دعوای تصرف عدوانی کیفری، پس از بررسی پرونده و استماع دفاعیات طرفین، حکم مقتضی را صادر می‌کند.
شرایط تحقق تصرف عدوانی کیفری:
• عدوانی بودن تصرف: تصرف باید بدون رضایت مالک یا متصرف سابق انجام شود.
• مال غیرمنقول بودن مال مورد تصرف: مال مورد تصرف باید از نوع مال غیرمنقول باشد، مانند زمین، ساختمان، آپارتمان و…
• خروج مال از تصرف مالک یا متصرف سابق: مال مورد تصرف باید از تصرف مالک یا متصرف سابق خارج شود.
مجازات تصرف عدوانی کیفری:
مجازات تصرف عدوانی کیفری، طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی، یک ماه تا یک سال حبس است.

مراحل رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی

همان‌طور که تا این قسمت از مقاله متوجه شدید، تصرف عدوانی از دو حیث قابل پیگیری است. از نظر حقوقی و از منظر کیفری. و به همین ترتیب نحوه شکایت در هز یکی از این دو حالت متفاوت است.

دعوای تصرف عدوانی را از کدام راه (حقوقی یا کیفری ) مطرح کنیم ؟

برای طرح دعوای تصرف عدوانی، خواهان باید یکی از دو راه حقوقی یا کیفری را انتخاب کند. انتخاب راه مناسب به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

مالکیت خواهان:

اگر خواهان مالکیت ملک مورد تصرف را داشته باشد، بهتر است دعوای کیفری مطرح کند. در دعوای کیفری، داشتن سند مالکیت برای اثبات مالکیت خواهان اهمیت دارد، اما در دعوای حقوقی، صرف تصرف قبلی خواهان کافی است.

خواسته خواهان:

اگر خواهان صرفاً به دنبال رفع تصرف و اعاده مالکیت خود باشد، می‌تواند دعوای حقوقی مطرح کند. اما اگر خواهان علاوه بر رفع تصرف، به دنبال مجازات متصرف نیز باشد، بهتر است دعوای کیفری مطرح کند.

روند دادرسی:

معمولاً روند دادرسی کیفری کوتاه‌تر از دادرسی حقوقی است.

هزینه دادرسی:

هزینه دادرسی کیفری معمولاً کمتر از هزینه دادرسی حقوقی است.

تفاوت تصرف عدوانی کیفری با حقوقی

تصرف عدوانی کیفری و حقوقی، هر دو به معنای تصرف مال غیرمنقول دیگری به‌صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک آن هستند. اما تفاوت‌های مهمی بین این دو نوع تصرف وجود دارد، که عبارتند از:

عنصر روانی:

در تصرف عدوانی کیفری، متصرف باید قصد داشته باشد که مال غیرمنقول دیگری را بدون رضایت مالک آن به تصرف خود درآورد. در تصرف عدوانی حقوقی، این قصد لازم نیست و صرف تصرف غیرقانونی مال غیرمنقول دیگری کافی است.

احراز مالکیت:

در تصرف عدوانی کیفری، خواهان باید مالکیت خود را نسبت به مال مورد تصرف اثبات کند. در تصرف عدوانی حقوقی، خواهان نیازی به اثبات مالکیت خود ندارد و صرف تصرف قبلی او کافی است.

طرح دعوا:

دعوای تصرف عدوانی کیفری با طرح شکایت در دادسرا قابل طرح است. دعوای تصرف عدوانی حقوقی با تقدیم دادخواست در دادگاه حقوقی قابل طرح است.

نکته:

تصرف عدوانی هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری قابل رسیدگی و تعقیب است. اما اگر در دادگاه حقوقی دادخواست رفع تصرف تقدیم شده باشد، در دادگاه کیفری صرفاً باید متهم از حیث جرم تصرف عدوانی تحت تعقیب واقع شود.

مراحل و نحوه طرح دعوای تصرف عدوانی به شکل حقوقی

برای طرح دعوای تصرف عدوانی، خواهان باید مراحل زیر را طی کند:

ارسال اظهارنامه:

خواهان باید به طرف مقابل اخطار کند که تصرف او را عدوانی می‌داند و از او بخواهد که تصرف خود را رفع کند.

طرح دعوا:

اگر طرف مقابل تصرف خود را رفع نکرد، خواهان باید با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، الزام او را به رفع تصرف عدوانی تقاضا کند.

رسیدگی دادگاه:

دادگاه با تشکیل جلسه و دعوت از طرفین، به دعوا رسیدگی می‌کند. اگر طرفین نتوانستند به توافق برسند، دادگاه با استعلام از اداره ثبت و بررسی مدارک، حکم به رفع تصرف عدوانی و اعاده به وضعیت سابق را صادر می‌کند.

تجدیدنظر خواهی:

حکم دادگاه بدوی قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه استان است. اگر دادگاه تجدیدنظر حکم را تأیید کند، حکم قطعی شده و توسط اجرای احکام دادگاه صادر کننده حکم قابل اجراست.

مراحل و نحوه طرح دعوای تصرف عدوانی به شکل کیفری

برای شکایت کیفری از تصرف عدوانی، مراحل زیر را طی کنید:

شکایت به دادسرا:

به دادسرا مراجعه کنید و شکایت خود را مبنی بر تصرف عدوانی از طرف مقابل مطرح کنید.

رسیدگی دادسرا:

دادسرا پرونده را به یکی از بازپرسان یا دادیاران خود ارجاع می‌دهد. بازپرس یا دادیار پرونده را بررسی می‌کند و اگر تصرف عدوانی را محرز دانست، برای متهم قرار تأمین صادر می‌کند.

ارسال پرونده به دادگاه:

پرونده با صدور کیفرخواست به دادگاه کیفری ارجاع می‌شود. دادگاه وقت رسیدگی را تعیین و طرفین را احضار می‌کند.

رسیدگی دادگاه:

دادگاه به پرونده رسیدگی می‌کند. اگر تصرف عدوانی را محرز دانست، متهم را محکوم می‌کند.

تجدیدنظر خواهی:

حکم دادگاه کیفری بدوی قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه استان است. اگر دادگاه تجدیدنظر حکم را تأیید کند، حکم قطعی شده و توسط اجرای احکام کیفری اجرا می‌شود.

مجازات تصرف عدوانی مجدد

در صورتی که کسی که ملکی را به‌صورت غیرقانونی تصرف کرده است، پس از صدور حکم رفع تصرف، دوباره آن ملک را تصرف کند، علاوه بر رفع تصرف مجدد، به حبس به مدت شش ماه تا دو سال نیز محکوم می‌ گردد.

مراجع رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی کیفری

دعوای تصرف عدوانی کیفری در دادسرا و دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول قابل طرح است.

نکته

دعاوی مربوط به مال غیرمنقول مطابق قانون شوراهای حل اختلاف قابل طرح در شوراهای حل اختلاف نمی‌باشد.

دادخواست تصرف عدوانی با چه شرایط موجودی رسیدگی می گردد؟

در کلیت، افراد خواهان باید به دادگاه‌های عمومی مراجعه نمایند. این امر نیازمندی به این نیست که شما به عنوان مالک ملک معین باشید تا بتوانید شکایت کنید؛ ممکن است شما به عنوان مستاجر در یک مکان باشید و صاحب خانه یا موجر شما به عنوان متصرف عدوانی عمل کند.

قانون آئین دادرسی مدنی در ماده 12 خود تعیین می‌کند که دادگاه صالحی برای رسیدگی به این نوع اختلافات وجود دارد که مال مورد اختلاف در حوزه آن دادگاه قرار داشته باشد، حتی اگر طرف خواهان در آن منطقه اقامت نداشته باشد. بنابراین، دعاوی مرتبط با تصرف باید در دادگاه عمومی محل وقوع تصرف غیرمنقول ارائه شود.

سابقه تصرف خواهان:

یکی از شرایط رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی، اثبات سابقه تصرف خواهان بر مال غیرمنقول است. سابقه تصرف، یعنی اینکه خواهان قبل از خوانده، بر مال غیرمنقول تصرف داشته است. برای اثبات سابقه تصرف، خواهان باید دلایلی مانند اسناد مالکیت، اسناد اجاره، شهادت شهود، و سایر مدارک و شواهد را ارائه دهد.

مدت زمان سابقه تصرف

مدت زمان سابقه تصرف، به عرف بستگی دارد. به عنوان مثال، اگر خواهان ملکی را به مدت یک سال در تصرف داشته باشد، معمولاً این مدت کافی برای اثبات سابقه تصرف است.

مثال

فرض کنید فردی به مدت 5 سال در یک آپارتمان زندگی کرده است. سپس، فردی دیگر بدون رضایت او، وارد آپارتمان شده و آن را تصرف کرده است. در این صورت، خواهان می‌تواند با طرح دعوای تصرف عدوانی، از دادگاه بخواهد که حکم به رفع تصرف و اعاده آپارتمان به او صادر کند.

عدم سبق تصرف خوانده:

یکی دیگر از شرایط رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی، این است که خوانده باید قبل از تصرف خواهان، بر مال غیرمنقول تصرف نداشته باشد. به عبارت دیگر، تصرف خوانده باید لاحق بر تصرف خواهان باشد. اگر خوانده قبل از خواهان بر مال غیرمنقول تصرف داشته باشد، خواهان نمی‌تواند با طرح دعوای تصرف عدوانی، حکم به رفع تصرف و اعاده مال به خود را از دادگاه دریافت کند.

مثال

فرض کنید فردی به مدت 5 سال در یک آپارتمان زندگی کرده است. سپس، فردی دیگر به مدت 2 سال در همان آپارتمان زندگی کرده است. سپس، فردی سوم بدون رضایت فردی اول، وارد آپارتمان شده و آن را تصرف کرده است. در این صورت، فردی اول نمی‌تواند با طرح دعوای تصرف عدوانی، حکم به رفع تصرف و اعاده آپارتمان به خود را از دادگاه دریافت کند، زیرا فردی دوم، متصرف سابق آپارتمان بوده است.

عدوانی بودن تصرف:

یکی از شرایط رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی، این است که تصرف خوانده باید بدون رضایت خواهان باشد. به عبارت دیگر، تصرف خوانده باید به زور و ناخواسته باشد. اگر تصرف خوانده با رضایت خواهان باشد، دعوای تصرف عدوانی قابل طرح نیست.

مثال

فرض کنید فردی به مدت 5 سال در یک آپارتمان زندگی کرده است. سپس، فردی دیگر بدون رضایت او، وارد آپارتمان شده و آن را تصرف کرده است. در این صورت، تصرف خوانده عدوانی است و خواهان می‌تواند با طرح دعوای تصرف عدوانی، حکم به رفع تصرف و اعاده آپارتمان به خود را از دادگاه دریافت کند.

غیر منقول بودن مال مورد تصرف:

دعوای تصرف عدوانی، دعوایی است که برای رفع تصرف غیرقانونی از مال غیرمنقول اقامه می‌شود. این دعوا فقط شامل اموال غیرمنقول می‌شود و خواهان باید سابقه تصرف خود را بر مال غیرمنقول ثابت کند.

تفاوت تصرف عدوانی و دعوای خلع ید

تصرف عدوانی فقط شامل اموال غیرمنقول می‌شود، اما دعوای خلع ید شامل اموال منقول و غیرمنقول می‌شود.
در دعوای تصرف عدوانی، رای بدوی برای اجرای فوری قابل اجرا است، اما در دعوای خلع ید، رای قطعی برای اجرای فوری قابل اجرا است.
در دعوای خلع ید، خواهان باید مالکیت خود را بر مال غیرمنقول ثابت کند، اما در دعوای تصرف عدوانی، خواهان باید سابقه تصرف خود را بر مال غیرمنقول ثابت کند.
هزینه دادرسی دعوای تصرف عدوانی، غیرمالی است، اما هزینه دادرسی دعوای خلع ید، بر اساس قیمت ملک تعیین می‌شود.

وکیل دعوای تصرف عدوانی حقوقی و کیفری

اگر به طریقی با مشکل تصرف عدوانی رو به رو هستید اما نمی دانید باید از کجا شروع کنید و چگونه حق حقوقی خود را پس بگیرید، این بخش مختص به خود شماست.

برای مشاوره رایگان ملکی با وکیل متخصص ملکی می توایند از این صفحه استفاده نمایید:

برای مشاوره با وکیل ملکی متخصص تصرف عدوانی و سپردن موضوع وکالتی خود به ایشان بر روی شماره تماس بالای صفحه کلیک کرده یا پس از مشاهده صفحه اصلی بر روی شماره تماس کلیک فرمایید: