شرایط و الزامات فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت مثل یک ازدواج کاری است؛ اولش با لبخند و شیرینی و رویاهای بزرگ شروع میشود، اما گاهی به جایی میرسد که دو طرف حتی چشم دیدن همدیگر را هم ندارند. تصور کنید کل سرمایهتان (ملک کلنگی) را به یک سازنده سپردهاید، اما او یا غیبش زده، یا مصالح بنجل استفاده میکند، یا پروژه را در مرحله اسکلت رها کرده است. از آن طرف، سازنده هم ممکن است با مالکی روبرو شود که هر روز یک بهانه جدید برای عدم انتقال سهم میآورد. اینجاست که بحث «فسخ قرارداد» پیش میآید. اما فسخ در مشارکت در ساخت، مثل زدن زیرِ یک قولنامه معمولی نیست؛ چون پای حقوق اشخاص ثالث (پیشخریداران) و هزینههای میلیاردی وسط است. اگر بیگدار به آب بزنید، ممکن است نهتنها قراردادتان فسخ نشود، بلکه مجبور شوید خسارات سنگینی هم به طرف مقابل بدهید. در ادامه، این گره کور حقوقی را باز میکنیم:
واکاوی ارکان و تدابیر حقوقی انحلال قرارداد مشارکت
فسخ این قراردادها به دلیل ماهیت ترکیبیشان (تعهد به ساخت و انتقال سهم)، پیچیدگیهای ثبتی و قضایی زیادی دارد.
۱. پیوند با قانون جدید الزام به ثبت رسمی (مصوب ۱۴۰۳) پیش از هر اقدامی، باید جایگاه قرارداد خود را در قانون جدید بسنجید:
- رسمیت قرارداد: طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه توافق بر سر انتقال آتی مالکیت (که در مشارکت در ساخت نهفته است) باید در سامانه ثبت آنی ثبت شود.
- اثر در فسخ: اگر قرارداد شما طبق این قانون بهصورت رسمی ثبت نشده باشد، اثبات «حق فسخ» در دادگاه با چالشهای جدی روبرو خواهد شد؛ چرا که اسناد عادی دیگر در برابر اشخاص ثالث (مثل کسانی که سازنده به آنها پیشفروش کرده) اعتبار سابق را ندارند.
۲. خیارات قانونی و شروطِ فسخساز برای اینکه بتوانید قرارداد را به هم بزنید، باید یکی از این «نقاط تمرکز» قانونی را داشته باشید:
- خیار تخلف از شرط (ماده ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی): اگر در قرارداد قید کرده باشید که سازنده باید در تاریخ مشخصی سقف اول را بزند و نزده، ابتدا باید «اجبار» او را از دادگاه بخواهید. اگر اجبار ممکن نبود، آن زمان حق فسخ برای شما ایجاد میشود.
- پیشبینی حق فسخ مستقیم: بهترین راه این است که در متن قرارداد «شرط فاسخ» یا «حق فسخ برای موارد خاص» (بدون نیاز به مراجعه به دادگاه) را گنجانده باشید. مثلاً: «در صورت توقف پروژه بیش از ۳ ماه، مالک حق فسخ یکجانبه را دارد».
۳. بنبستهای اجرایی و تدابیر جایگزین گاهی فسخ کردن، بدترین گزینه ممکن است چون پروژه نیمهکاره رها میشود.
- راهکار جایگزین (تامین دلیل): قبل از هر اقدامی، حتماً از طریق شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» بدهید تا کارشناس رسمی، درصد پیشرفت فیزیکی کار را صورتجلسه کند. این مدرک برای محاسبه سهم سازنده در زمان پس از فسخ، حیاتی است.
- تکلیف پیشخریداران: اگر سازنده واحدهای سهم خود را پیشفروش کرده باشد، طبق قوانین جدید، فسخ قرارداد بین مالک و سازنده لزوماً باعث ابطال قراردادهای پیشفروش نمیشود و مالک ممکن است با صفی از شاکیان جدید روبرو شود.
مشاوره با بهترین وکیل ملکی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، شجاعت نمیخواهد، بلکه «درایت حقوقی» میخواهد. یک اشتباه در متن اظهارنامه فسخ، میتواند سالها شما را در راهروهای دادگاه معطل کند. همکاری با وکیل رضا کارگر در دفتر وکیل صدر، با تسلط بر آرای وحدت رویه، شما را از بنبستهای ساختمانی خارج کرده و از سرمایه ملکیتان محافظت میکند.
