نحوه تعیین اجارهبهای عادله توسط دادگاه
تا حالا شده سر تمدید اجاره با صاحبملک یا مستأجر به بنبست بخورید؟ او میگوید قیمت منطقه دوبله شده و شما میگویید انصاف هم خوب چیزی است! اینجاست که پای «اجارهبهای عادله» وسط میآید. خیلیها فکر میکنند دادگاه خودش یک عدد را از روی هوا میگوید، اما واقعیت این است که تعیین اجارهبها در مراجع قضایی، یک فرآیند کاملاً ریاضی و کارشناسی است. مخصوصاً در املاک تجاری که بحث «حق کسب و پیشه» مطرح است، یک ریال بالا و پایین شدن اجاره، میتواند سرنوشت مالی یک کاسب را تغییر دهد. اگر بدانید دادگاه با چه خطکشی قیمت را تعیین میکند، دیگر لازم نیست توی بنگاه با داد و بیداد دنبال حقتان بگردید. در ادامه، مکانیزم تعیین این رقم را کالبدشکافی میکنیم:
تحلیل حقوقی و معیارهای قضایی در تعیین اجارهبها
تعیین اجارهبها توسط دادگاه معمولاً در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ (برای املاک تجاری قدیمی) و یا در موارد خاص قراردادهای جدید انجام میشود.
۱. پیوند با قانون جدید الزام به ثبت رسمی (مصوب ۱۴۰۳) پیش از هر چیز، باید به یک مانع بزرگ قانونی اشاره کرد:
- شرط پذیرش دعوا: طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمام اجارهنامههایی که برای مدت بیش از دو سال تنظیم میشوند، باید در سامانه ثبت آنی به ثبت برسند.
- اثر حقوقی: اگر قرارداد اجاره شما مشمول این قانون باشد و بهصورت رسمی ثبت نشده باشد، دادگاهها طبق ماده ۱ این قانون، ممکن است از پذیرش دعوای شما برای «تعدیل یا تعیین اجارهبها» خودداری کنند. پس اولین قدم، اطمینان از رسمی بودنِ رابطه استیجاری در سامانههای جدید است.
۲. ارجاع به کارشناس رسمی؛ بازوی اجرایی دادگاه دادگاه شخصاً قیمت تعیین نمیکند، بلکه طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد:
- نظریه کارشناسی: کارشناس رسمی دادگستری موظف است با بازدید از محل و در نظر گرفتن شاخص بانک مرکزی، قیمت عادلانه را تعیین کند.
- اعتراض به نظریه: طرفین ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ، حق دارند به نظریه کارشناس اعتراض کنند. در این صورت، موضوع به هیئت سه نفره کارشناسان ارجاع میشود.
۳. عوامل مؤثر بر تعیین رقم نهایی: کارشناس برای رسیدن به عدد «عادله»، فاکتورهای زیر را بررسی میکند:
- موقعیت و نوع استفاده از ملک: اینکه ملک در برِ خیابان اصلی است یا داخل کوچه، و اینکه کاربری آن مغازه است یا دفتر کار، تأثیر مستقیم دارد.
- شرایط و قدمت بنا: استحکام، نوع مصالح و امکانات (آسانسور، پارکینگ، سیستم سرمایش) در این مرحله چک میشود.
- مخارج انجام شده توسط مستأجر: اگر مستأجر با اذن مالک، تغییرات اساسی در ملک داده باشد که باعث افزایش ارزش آن شده، این موضوع نباید باعث افزایش اجارهبها به ضرر او شود.
۴. زمانبندی درخواست تعدیل طبق قانون، طرفین نمیتوانند هر روز تقاضای تغییر قیمت بدهند:
- شرط زمانی: طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، باید حداقل سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره یا از تاریخ قطعی شدن حکم قبلیِ تعیین اجارهبها گذشته باشد تا دادخواست جدید پذیرفته شود.
مشاوره با بهترین وکیل ملکی تعیین اجارهبهای عادله، بهویژه با اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی»، ظرافتهای حقوقی جدیدی پیدا کرده که غفلت از آنها میتواند منجر به رد دعوا شود. همکاری با وکیل رضا کارگر در دفتر وکیل صدر، با تسلط بر بخشنامههای ثبتی ۱۴۰۵، تضمینکننده احقاق حقوق مالی شما در روابط استیجاری است.
