رهن املاک
سند ملک در گروِ بانک یا طلبکار؛ حق با کیست؟
تصور کنید برای راهاندازی یک کسبوکار یا خرید وسیلهای، از کسی پول قرض میگیرید و او میگوید: «قبول، اما باید سند خانهات را به عنوان ضمانت نزد من بگذاری.» اینجاست که پای یک قرارداد مهم به نام «عقد رهن» وسط میآید. شاید در ظاهر فقط گذاشتن سند باشد، اما از نظر قانونی، این کار کوهی از تعهدات و محدودیتها را برای شما ایجاد میکند که اگر از آنها بیخبر باشید، ممکن است خانهتان را از دست بدهید. در این نوشتار، ابعاد تخصصی این قرارداد را بررسی میکنیم:
عقد رهن از نگاه قانون مدنی
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین میدهد. در این قرارداد سه رکن اصلی وجود دارد: راهن (قرضگیرنده/مالک ملک)، مرتهن (طلبکار) و عین مَرهونه (ملک).
چرا رهن یک عقد حساس و تخصصی است؟
۱. قبض شرط صحت است: طبق ماده ۷۷۲، برای اینکه رهن صحیح باشد، ملک باید به تصرف مرتهن درآید.
۲. لزوم و جواز: رهن نسبت به مرتهن (طلبکار) «جایز» است (هر زمان بخواهد میتواند از آن بگذرد) اما نسبت به راهن (مالک) «لازم» است؛ یعنی مالک نمیتواند تا زمان تسویه بدهی، یکجانبه قرارداد را فسخ کند.
۳. تجزیهناپذیری: بر اساس ماده ۷۸۳، حتی اگر شما ۹۹ درصد بدهی را بپردازید، تمام ملک همچنان در رهن باقی میماند تا آخرین ریال تسویه شود.
۴. ممنوعیت تصرفات معارض: مالک ملکِ مرهونه حق انجام هیچ معاملهای که به حقوق طلبکار آسیب بزند (مثل فروش یا اجاره طولانیمدت بدون اذن) را ندارد. ماده 793 مقرر کرده است «راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن».
تفاوت قدرت طلبکار در رهن نسبت به سایر قراردادها:
- در صورت عدم پرداخت بدهی، طلبکار مستقیماً از طریق صدور اجراییه ثبت، اقدام به مزایده ملک میکند.
- طلبکار در صف نقد کردن طلب، نسبت به سایر طلبکاران اولویت مطلق دارد.
- حق استیفای طلب از عین مال، حتی با فوت یا ورشکستگی راهن از بین نمیرود.
مشاوره با بهترین وکیل ملکی اگر درگیر دعاوی مربوط به فک رهن، معاملات معارض ملکی، یا ابطال اجراییههای ثبتی هستید و نیاز به دفاع تخصصی دارید، همکاری با وکیل رضا کارگر در دفتر وکیل صدر میتواند راهگشای پرونده شما باشد.
برای دریافت راهنمایی تخصصی از بهترین وکیل ملکی تهران و بهرهمندی از مشاوره حقوقی مجرب، لطفاً از طریق لینک زیر اقدام کنید:
