الزام به تنظیم اجارهنامه رسمی
فرض کنید سالهاست در یک واحد تجاری یا مغازه مشغول به کار هستید و با خوندل خوردن، مشتریان ثابت خود را پیدا کردهاید و اعتباری در آن محله به هم زدهاید. اما حالا که زمان تمدید قرارداد رسیده، مالک به هر دلیلی، شاید برای فرار از مالیات یا به طمع بیرون کردن شما و واگذاری ملک به دیگری با قیمت بالاتر، از نوشتن و امضای اجارهنامه جدید خودداری میکند. شما میدانید که طبق عرف، «کاسب بدون قرارداد، خانهبهدوش است!» و نگران هستید که نکند تمام زحمات و حق کسبوپیشه شما با یک لجبازی ساده به باد برود. در این وضعیت، قانون راه فراری برای شما باقی گذاشته است؟ آیا میتوان مالک را مجبور کرد که پای برگه قرارداد را امضا کند؟ در این نوشتار، به بررسی دعوای «الزام به تنظیم اجارهنامه» و چتر حمایتی قانون سال ۵۶ میپردازیم.
تحلیل حقوقی الزام به تنظیم اجارهنامه
رابطه استیجاری در حقوق ایران تحت حاکمیت قوانین مختلفی است، اما زمانی که صحبت از املاک تجاری قدیمی و حق کسبوپیشه به میان میآید، قانون سال ۱۳۵۶ نقش کلیدی ایفا میکند.
۱. استناد به قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶: این قانون برخلاف قانون سال ۷۶، دیدگاهی حمایتی نسبت به مستأجر دارد. طبق ماده ۷ این قانون: «در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد، اجارهنامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده باشد… هر یک از آنها میتواند به استناد محتویات پرونده و ادله موجود، تنظیم اجارهنامه را از دادگاه درخواست نماید.»
- بنابراین، حتی اگر قرارداد کتبی نداشته باشید، اما بتوانید با رسید پرداخت اجارهبها، شهادت شهود یا فیشهای واریزی، «رابطه استیجاری» را ثابت کنید، دادگاه مالک را ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره خواهد کرد.
۲. جایگاه قانون مدنی: قانون مدنی در مواد ۴۶۶ به بعد، اجاره را عقدی میداند که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود. در دعوای الزام به تنظیم اجارهنامه، استناد به مواد عمومی قانون مدنی برای اثبات اراده طرفین بر ایجاد عقد اجاره و لزوم وفای به عهد (ماده ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی) ضروری است. در واقع، تنظیم اجارهنامه، از لوازم اجرای عقد اجارهای است که پیشتر به صورت شفاهی یا عملی (با تصرف ملک) منعقد شده است.
۳. آثار حکم دادگاه: اگر دادگاه حکم به الزام تنظیم اجارهنامه صادر کند و مالک باز هم از حضور در دفترخانه استنکاف ورزد، نماینده دادگاه به جای مالک سند اجاره را امضا خواهد کرد. این سند، ضمانت اجرایی محکمی برای حفظ حقوق مستأجر، بهویژه «حق کسب، پیشه یا تجارت» است؛ حقی که در قانون ۵۶ به رسمیت شناخته شده و با انقضای مدت اجاره از بین نمیرود.
توصیهها
برای پیشبرد بهتر دعوای الزام به تنظیم اجارهنامه و حفاظت از حقوق صنفی خود، رعایت موارد زیر (مطابق الگوی ارائه شده در منابع) پیشنهاد میشود:
- ارسال اظهارنامه رسمی: قبل از طرح دعوا در دادگاه، از طریق دفاتر خدمات قضایی برای مالک «اظهارنامه» بفرستید و رسماً از او بخواهید در تاریخ و مکان مشخصی برای تنظیم قرارداد حاضر شود. این اظهارنامه سندی محکم برای اثبات کوتاهی مالک در دادگاه خواهد بود.
- اثبات تصرف و پرداخت اجاره: تمام فیشهای واریزی، قبوض آب و برق به نام خودتان و هرگونه مدرکی که نشاندهنده استقرار شما در ملک است را جمعآوری کنید.
- استفاده از مشاورین حقوقی: با توجه به اینکه قوانین سال ۵۶، ۶۲ و ۷۶ هر کدام شرایط خاص خود را دارند، تشخیص اینکه ملک شما مشمول کدام قانون است، کاملاً تخصصی است و اشتباه در آن میتواند منجر به رد دعوا شود.
- مستندسازی تغییرات: اگر در طول سالها اجارهبها تغییر کرده است، توافقات شفاهی را در حضور شهود بازنویسی کنید تا در زمان تعیین «اجارهبهای عادلانه» توسط کارشناس دادگاه، مستندات کافی داشته باشید.
مشاوره با بهترین وکیل ملکی
دعاوی روابط موجر و مستأجر، بهویژه در املاک تجاری مشمول قانون ۵۶، به دلیل پیچیدگیهای مربوط به حق کسبوپیشه، نیازمند تجربه و تخصص بالایی است. اگر به دنبال بهترین وکیل ملکی برای پیگیری دعوای الزام به تنظیم اجارهنامه یا دفاع در برابر تخلیه ملک هستید، همکاری با وکیل رضا کارگر در دفتر وکیل صدر میتواند انتخابی هوشمندانه باشد.
برای دریافت راهنمایی تخصصی از بهترین وکیل ملکی تهران و بهرهمندی از مشاوره حقوقی توسط وکیل ملکی مجرب، لطفاً از طریق لینک زیر اقدام کنی
