اختلافات ناشی از تعمیرات اساسی در ملک
شده تا حالا توی ساختمون سر اینکه کی باید هزینه ایزوگام پشتبوم یا تعمیر اساسی موتورخونه رو بده، با همسایهها دعواتون بشه؟ یا مثلاً مستأجر باشید و صاحبخونه بگه «لوله اصلی ترکیده به من ربطی نداره، خودت ساکنی، خودت هم درستش کن»؟ اینجور وقتها معمولاً همهچیز با «به نظر من» و «شنیدم که» شروع میشه و تهش به قهر و شکایت ختم میشه. تعمیرات ملک، مخصوصاً وقتی «اساسی» میشه، یعنی پای هزینههای سنگین وسطه و دقیقاً همینجاست که هر کسی میخواد توپ رو بندازه تو زمین اون یکی. اما قانون برای این «تعمیراتِ پردردسر» خطکش گذاشته تا معلوم بشه فاکتور نهایی رو کی باید تسویه کنه و اصلاً کی حق داره آستین بالا بزنه برای تعمیر. در ادامه، این کلاف سردرگم رو باز میکنیم:
تحلیل ماهیت تعمیرات و آثار حقوقی آن بر مالک و منتفع
برای حل این اختلافات، اول باید بفهمیم که با چه نوع خرابی روبرو هستیم و قانون در مورد هر کدوم چه تکلیفی مشخص کرده.
۱. تفکیک تعمیرات بر اساس مبانی قانون مدنی در حقوق ایران، مسئولیت پرداخت هزینهها مستقیماً به «نوع تعمیر» بستگی دارد:
- تعمیرات اساسی و کلی: این تعمیرات به اصل بنا و پایداری ملک مربوط میشود؛ مواردی مثل تعمیر سقف، ستونها، لولهکشیهای اصلی آب و گاز، یا تعویض کلی سیستم گرمایش و سرمایش. مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، هزینه این تعمیرات بر عهده «موجر» (مالک) است، مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق شده باشد.
- تعمیرات جزئی و مصرفی: مواردی که ناشی از استفاده روزمره است، مثل تعویض واشر شیر آب، لامپها، یا تعمیرات سطحی درب و پنجره. این هزینهها طبق عرف و رویه قضایی بر عهده مستأجر است.
۲. حقوق و اختیارات طرفین در زمان بروز خرابی وقتی ملک نیاز به تعمیر پیدا میکند، طرفین نباید خودسرانه عمل کنند:
- تکلیف مستأجر در اطلاعرسانی: مستأجر موظف است خرابیهای اساسی را سریعاً به مالک اطلاع دهد. اگر اطلاع ندهد و خرابی پیشرفت کند (مثلاً نمِ سقف باعث ریزش شود)، مستأجر مسئول جبران خسارت اضافی خواهد بود.
- فوریت تعمیرات (ماده ۴۸۵ قانون مدنی): اگر تعمیر ملک به قدری فوری باشد که تأخیر در آن باعث ضرر به ملک شود، مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات شود؛ حتی اگر در زمان تعمیر نتواند به راحتی در ملک زندگی کند. البته در این صورت، مستأجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.
۳. ضوابط حاکم بر آپارتمانها و بخشهای مشاع در مجتمعهای مسکونی، قصه کمی متفاوت است و قانون تملک آپارتمانها حاکم است:
- هزینههای مشترک (مشاعات): تعمیراتی که به نمای ساختمان، پشتبام، راهروها و یا موتورخانه مربوط میشود، بین تمام واحدها تقسیم میشود. طبق ماده ۴ این قانون، پرداخت هزینه تعمیرات اساسی مشاعات به نسبت مساحت اختصاصی هر واحد است و هیچکس نمیتواند به بهانه عدم استفاده (مثلاً واحد طبقه همکف برای ایزوگام سقف) از پرداخت سهم خودداری کند.
- ضمانت اجرای عدم پرداخت: اگر واحدی سهم خود را برای تعمیرات ضروری ندهد، مدیر ساختمان میتواند طبق ماده ۱۰ مکرر، ابتدا اظهارنامه بفرستد و در صورت ادامه لجبازی، خدمات مشترک آن واحد را قطع و یا از طریق دایره اجرای ثبت، طلب ساختمان را وصول کند.
مشاوره با بهترین وکیل ملکی اختلافات بر سر تعمیرات اساسی اگر به موقع حل نشود، میتواند به افت قیمت شدید ملک و یا خسارات جانی منجر شود. همکاری با وکیل رضا کارگر در دفتر وکیل صدر، به شما کمک میکند تا با شفافیت قانونی، از تضییع حقوق مالی خود در روابط آپارتماننشینی یا قراردادهای اجاره جلوگیری کنید.
برای دریافت راهنمایی تخصصی از بهترین وکیل ملکی تهران، از طریق لینک زیر اقدام کنید:
