قرارداد رهن و اجاره یکی از رایج‌ ترین قراردادهای مالی در کشور است. در این قرارداد، موجر ملک خود را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و مستاجر در ازای پرداخت اجاره بها، از ملک استفاده می‌کند. فسخ قرارداد رهن و اجاره ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، تخریب ملک و غیره، انجام شود. قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره در قانون مدنی ایران و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مشخص شده است. در این مقاله، به بررسی قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره خواهیم پرداخت.

قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره: همه چیز در یک نگاه

در محتوای مقاله، به موارد زیر اشاره شده است:

انواع فسخ قرارداد رهن و اجاره
شرایط فسخ قرارداد رهن و اجاره توسط موجر
شرایط فسخ قرارداد رهن و اجاره توسط مستاجر
نحوه فسخ قرارداد رهن و اجاره
عواقب فسخ قرارداد رهن و اجاره

فسخ قرارداد به صورت توافقی

فسخ قرارداد به صورت توافقی یکی از روش‌های قانونی برای پایان دادن به یک قرارداد است. در این روش، موجر و مستأجر با یکدیگر توافق می‌کنند که قرارداد را فسخ کنند. این توافق می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی انجام شود.

توافق موجر و مستأجر

ساده‌ترین روش برای فسخ قرارداد به صورت توافقی، توافق مستقیم بین موجر و مستأجر است. در این روش، موجر و مستأجر با یکدیگر صحبت می‌کنند و توافق می‌کنند که قرارداد را فسخ کنند.

توافق با حضور شاهد

اگر توافق موجر و مستأجر به صورت شفاهی انجام شود، بهتر است که شاهدی برای این توافق حضور داشته باشد. این شاهد می‌تواند در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، به عنوان شاهد شهادت دهد.

توافق با تنظیم سند رسمی

روش دیگری که برای فسخ قرارداد به صورت توافقی وجود دارد، تنظیم سند رسمی است. در این روش، موجر و مستأجر به دفترخانه مراجعه می‌کنند و سندی را تنظیم می‌کنند که در آن توافق می‌کنند که قرارداد را فسخ کنند. تنظیم سند رسمی، از نظر قانونی اعتبار بیشتری دارد و در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، می‌تواند به عنوان سندی محکم در دادگاه ارائه شود.

نکات مهم فسخ قرارداد به صورت توافقی

• در صورتی که قرارداد اجاره شما به صورت کتبی تنظیم شده باشد، برای فسخ قرارداد باید به صورت کتبی اقدام کنید.
• در صورتی که قرارداد اجاره شما به صورت شفاهی تنظیم شده باشد، برای فسخ قرارداد باید به صورت شفاهی اقدام کنید و شاهدی برای این اقدام داشته باشید.
• در صورتی که قرارداد اجاره شما به صورت رسمی تنظیم شده باشد، از تنظیم سند رسمی برای فسخ قرارداد خودداری کنید.

نحوه فسخ قرارداد به صورت توافقی

در صورتی که شما قصد دارید قرارداد اجاره خود را به صورت توافقی فسخ کنید، می‌توانید از مراحل زیر پیروی کنید:
1- ابتدا با موجر خود صحبت کنید و توافق کنید که قرارداد را فسخ کنید.
2- اگر توافق شما به صورت شفاهی باشد، از شاهدی برای این توافق استفاده کنید.
3- اگر توافق شما به صورت کتبی باشد، سندی را تنظیم کنید که در آن توافق می‌کنید که قرارداد را فسخ کنید.
4- اگر توافق شما به صورت رسمی باشد، به دفترخانه مراجعه کنید و سندی را تنظیم کنید که در آن توافق می‌کنید که قرارداد را فسخ کنید.

مزایا و معایب فسخ قرارداد به صورت توافقی

مزایا:

1- ساده و سریع است.
2- نیازی به مراجعه به دادگاه نیست.
3- از نظر قانونی اعتبار دارد.
معایب:

اگر توافق شما به صورت شفاهی باشد، ممکن است موجر یا مستأجر از توافق خود سرباز بزند.

فسخ قرارداد به صورت یک طرفه

فسخ قرارداد به صورت یک طرفه، یکی از روش‌های قانونی برای پایان دادن به یک قرارداد است. در این روش، یکی از طرفین قرارداد، بدون رضایت طرف دیگر، قرارداد را فسخ می‌کند.

فسخ قرارداد توسط موجر

موجر می‌تواند در موارد زیر، قرارداد اجاره را به صورت یک طرفه فسخ کند:

1- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر به مدت دو ماه متوالی یا یک بار در سررسید اجاره بها با تأخیر بیش از دو ماه.
2- استفاده مستأجر از ملک برای منظوری غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده است.
3- تخریب یا آسیب رساندن مستأجر به ملک.
4- عدم انجام تعمیرات اساسی توسط مستأجر.
5- تغییر کاربری ملک توسط مستأجر.

فسخ قرارداد توسط مستأجر

مستأجر می‌تواند در موارد زیر، قرارداد اجاره را به صورت یک طرفه فسخ کند:

1- عدم پرداخت اجاره بها توسط موجر به مدت دو ماه متوالی یا یک بار در سررسید اجاره بها با تأخیر بیش از دو ماه.
2- عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر.
3- تغییر کاربری ملک توسط موجر.
4- نیاز مستأجر به ملک برای سکونت خود یا خویشاوند درجه یک.

فسخ قرارداد توسط مراجع قضایی

در صورتی که یکی از طرفین قرارداد، مرتکب تخلف شود، طرف دیگر می‌تواند از طریق مراجع قضایی، قرارداد را فسخ کند. از جمله مواردی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد از طریق مراجع قضایی شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1- عدم انجام تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین.
2- ورشکستگی یکی از طرفین قرارداد.
3- فوت یکی از طرفین قرارداد.

فسخ قرارداد در صورت انقضای مدت قرارداد

در صورتی که قراردادی دارای مدت معین باشد، با انقضای مدت قرارداد، قرارداد به صورت خودکار فسخ می‌شود. این امر در مورد قراردادهای اجاره و رهن نیز صادق است.

انقضای مدت قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره، مدت قرارداد معمولاً در ابتدای قرارداد مشخص می‌شود. در صورتی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، قرارداد به صورت خودکار فسخ می‌شود. در این صورت، مستأجر باید ملک را تخلیه کند و موجر می‌تواند از مستأجر، اجاره بها تا روز تخلیه را مطالبه کند.

انقضای مدت قرارداد رهن

در قرارداد رهن، مدت قرارداد معمولاً در ابتدای قرارداد مشخص می‌شود. در صورتی که مدت قرارداد رهن به پایان رسیده باشد، قرارداد همچنان به قوت خود باقی می‌ماند و مستأجر می‌تواند ملک را تا پایان مدت رهن در اختیار داشته باشد.
نکات مهم فسخ قرارداد در صورت انقضای مدت قرارداد

1- در صورتی که قرارداد اجاره یا رهن شما دارای مدت معین باشد، باید به مدت قرارداد توجه داشته باشید.
2- در صورتی که مدت قرارداد اجاره یا رهن شما به پایان رسیده باشد، باید اقدامات لازم برای تخلیه ملک یا تمدید قرارداد را انجام دهید.

نحوه فسخ قرارداد در صورت انقضای مدت قرارداد

در صورتی که قرارداد اجاره یا رهن شما دارای مدت معین باشد، نیازی به انجام هیچ اقدامی برای فسخ قرارداد نیست. با انقضای مدت قرارداد، قرارداد به صورت خودکار فسخ می‌شود.

مزایا و معایب فسخ قرارداد در صورت انقضای مدت قرارداد

مزایا:

1- نیازی به انجام هیچ اقدامی برای فسخ قرارداد نیست.
2- قرارداد به صورت قانونی فسخ می‌شود.

معایب:

ممکن است مستأجر یا موجر از تخلیه ملک خودداری کند.

فسخ قرارداد در صورت تحقق شرایط فسخ

در برخی موارد، قانونگذار شرایطی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است. در صورتی که این شرایط محقق شود، هر یک از طرفین قرارداد می‌تواند قرارداد را فسخ کند. از جمله شرایط فسخ قرارداد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر
2- تخریب و آسیب رساندن به ملک توسط مستأجر
3- استفاده غیرمجاز از ملک توسط مستأجر

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر

یکی از شرایط فسخ قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است. در صورتی که مستأجر به مدت دو ماه متوالی یا یک بار در سررسید اجاره بها با تأخیر بیش از دو ماه، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

تخریب و آسیب رساندن به ملک توسط مستأجر

یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد اجاره، تخریب و آسیب رساندن به ملک توسط مستأجر است. در صورتی که مستأجر به ملک آسیب برساند یا آن را تخریب کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

استفاده غیرمجاز از ملک توسط مستأجر

استفاده غیرمجاز از ملک توسط مستأجر نیز یکی از شرایط فسخ قرارداد اجاره است. در صورتی که مستأجر از ملک برای منظوری غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده است استفاده کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

نکات مهم

1- فسخ قرارداد در صورت تحقق شرایط فسخ، باید مطابق با قانون انجام شود.
2- در صورتی که فسخ قرارداد در صورت تحقق شرایط فسخ، مطابق با قانون انجام نشود، طرف مقابل می‌تواند از طریق مراجع قضایی، فسخ قرارداد را ابطال کند.

نحوه فسخ قرارداد در صورت تحقق شرایط فسخ

در صورتی که قصد دارید قرارداد اجاره خود را در صورت تحقق شرایط فسخ فسخ کنید، می‌توانید از مراحل زیر پیروی کنید:

1- ابتدا باید به مدت 15 روز به مستأجر مهلت دهید تا تعهدات خود را انجام دهد.
2- اگر مستأجر در مدت 15 روز، تعهدات خود را انجام نداد، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.
3- برای فسخ قرارداد، باید به صورت کتبی به مستأجر اطلاع دهید.
4- در صورت فسخ قرارداد توسط موجر، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
5- مزایا و معایب فسخ قرارداد در صورت تحقق شرایط فسخ

مزایا و معایب فسخ قرارداد در صورت تحقق شرایط فسخ

مزایا:

1- قانونی است.
2- به طرف مقابل فرصت داده می‌شود تا تعهدات خود را انجام دهد.

معایب:

1- ممکن است منجر به اختلاف بین طرفین شود.
2- ممکن است منجر به خسارت شود.

در کجا حق فسخ قرارداد اجاره را نخواهیم داشت؟

خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن از جمله خیاراتی هستند که در قرارداد خرید و فروش وجود دارند و طرفین قرارداد می‌توانند به استناد آن‌ها، قرارداد را فسخ کنند. اما این خیارات در قرارداد اجاره وجود ندارند و طرفین قرارداد اجاره نمی‌توانند به استناد آن‌ها، قرارداد را فسخ کنند.

خیار مجلس :

به این معنا است که هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند در مجلس عقد، قرارداد را فسخ کنند. این خیار به طرفین قرارداد این امکان را می‌دهد که در صورت پشیمانی از قرارداد، آن را فسخ کنند.

خیار حیوان :

به این معنا است که اگر مبیع (کالایی که مورد معامله قرار می‌گیرد) حیوان باشد و خریدار در زمان عقد قرارداد، حیوان را ندیده باشد، می‌تواند در مدت سه روز پس از عقد قرارداد، قرارداد را فسخ کند. این خیار به خریدار این امکان را می‌دهد که از سلامت و وضعیت حیوان اطمینان حاصل کند.

خیار تاخیر ثمن :

1- به این معنا است که اگر خریدار در زمان مقرر، ثمن (قیمت) معامله را به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند. این خیار به فروشنده این امکان را می‌دهد که از دریافت ثمن معامله مطمئن شود.

2- در قرارداد اجاره، هیچ یک از این خیارات وجود ندارد. بنابراین، طرفین قرارداد اجاره نمی‌توانند به استناد آن‌ها، قرارداد را فسخ کنند.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

جریمه فسخ قرارداد اجاره مبلغی است که یکی از طرفین قرارداد اجاره در صورت فسخ قرارداد قبل از موعد مقرر، باید به طرف دیگر پرداخت کند. این مبلغ معمولاً در قرارداد اجاره ذکر می‌شود و ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، استفاده غیرمجاز از ملک، تخریب ملک و غیره، اعمال شود.

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر معمولاً به عنوان درصدی از مبلغ اجاره بها در نظر گرفته می‌شود. این درصد ممکن است در قرارداد اجاره مشخص شود یا اینکه توسط مشاور املاک تعیین شود. به طور کلی، مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بیشتر از موجر است.

عوامل تعیین کننده مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره

عوامل مختلفی می‌توانند بر مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره تأثیر بگذارند، از جمله:

1- مدت زمان باقی مانده از قرارداد
2- میزان خسارت وارد شده به ملک
3- شرایط اقتصادی
4- توافق طرفین قرارداد
5- نحوه محاسبه مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً به صورت زیر محاسبه می‌شود:

مبلغ خسارت = درصد خسارت * مبلغ اجاره بها * مدت زمان باقی مانده از قرارداد

مثال

فرض کنید مبلغ اجاره بها ماهانه 10 میلیون تومان و مدت زمان باقی مانده از قرارداد 6 ماه باشد. اگر مستاجر قرارداد را یک ماه قبل از موعد مقرر فسخ کند، مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره به صورت زیر محاسبه می‌شود:

مبلغ خسارت = 25% * 10 میلیون تومان * 6 ماه = 15 میلیون تومان

نتیجه‌گیری

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره یکی از موارد مهمی است که باید در هنگام تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود. طرفین قرارداد باید قبل از امضای قرارداد، مبلغ خسارت فسخ قرارداد را به خوبی بررسی کنند تا در صورت بروز اختلاف، دچار مشکل نشوند.

بهترین وکیل برای فسخ قرارداد در شرق تهران

اگر در مبتیعنامه خود مشکلی دارید یا می خواهید مبایعنامه ای را تنظیم کنید و نیازمند وکیل ملکی با تجربه برای تنظیم مبایعنامه خود هستید مجموعه وکیل صدر برای شما پیشنهادی منحصر به فرد را ارائه می نماید. شما می توانید به رایگان و بدون هیچ گونه هزینه ای از هر طریق که تمایل دارید آنلاین یا تلفنی یا به شکل حضوری مشاوره رایگان ملکی خود را از وکلای با تجربه ملکی وکیل صدر دریافت نمایید. بدین منظور بر روی لینک زیر کلیک نمایید :