ملک‌ های اوقافی، املاکی با اهمیت فرهنگی و اجتماعی هستند که تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه قرار دارند. این ملک‌ ها به دلیل تأثیرات اجتماعی، نیاز به مدیریت و حفظ دارند. در این مقاله، به بررسی ویژگی‌ ها و تفاوت‌ های ملک‌ های اوقافی نسبت به ملک‌ های معمولی پرداخته خواهد شد.

ملک اوقافی: همه چیز درباره شرایط، مزایا و معایب

ملک اوقافی، ملکی است که توسط شخص یا اشخاصی وقف شده و در اختیار اداره اوقاف قرار گرفته است. این ملک‌ها به مدت 99 سال به شخص خریدار واگذار می‌شوند و در طول این مدت، خریدار اقساطی را پرداخت می‌کند.

تعریف ملک اوقافی

در ماده 55 قانون مدنی ایران، وقف به این صورت تعریف شده است: «وقف عبارت است از تملیک عین مال به غیر به طور دائم، برای انتفاع موقوف علیهم». به عبارت دیگر، وقف یعنی واگذاری مال به دیگری به طور دائم، برای استفاده افراد یا گروه‌های خاصی.

ملک اوقافی چیست؟

در این املاک مالکیت ابتدا به فردی تعلق داشته، سپس این فرد ملک را وقف کرده و سازمان اوقاف و امور خیریه زمین‌ها را با اقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگر واگذار می‌کند. خریداران املاک اوقافی مبالغ اندکی را سالانه به سازمان پرداخت می‌کنند. اما این مبلغ بسیار کمتر از مالکیت شخصی است. ملک‌ های وقفی مشکلاتی ندارند و تحت شرایط خاص، قابل خرید و فروش هستند. اما خریداران ملک‌های وقفی مالکیت مستقل ندارند و نیاز به تأیید سازمان اوقاف دارند.

این املاک برای مدت ۹۹ سال به خریدار واگذار می‌شوند و هزینه‌ها کمتر از املاک شخصی است. این ملک‌ها دارای سند هستند اما قوانین خاصی دارند که با ملک‌های شخصی تفاوت دارند. املاک وقفی ابتدا در ملکیت مالکان اصلیشان بوده و سپس به اداره اوقاف منتقل می‌ شوند. این اداره می‌ تواند آن‌ها را به اشخاص دیگری با شرایط خاص واگذار کند.

تعدادی از پر اهمیت ترین شرایط قانونی برای تحقق وقف از قرار زیر است :

مطابق ماده 57 قانون مدنی: شخصی که مالی را وقف می نماید، باید مالک آن مال باشد. و این شخص باید دارای اهلیتی باشد که قانون اجازه معاملات را به او داده باشد. بنابراین مستاجر، راهن و … این امکان را ندارند مال را وقف نماید زیرا مالک عین آن ملک نیستند.

مطابق با ماده 58 قانون مدنی تنها مالی را میتوان وقف کرد که باقی ماندن عین آن با استفاده از منافع امکان پذیر باشد. به عبارتی دیگر اموالی مثل خانه مسکونی، خودرو مصرفی، چاه آب و … که با یک بار یا چند بار استفاده از بین نخواهند رفت را می توان وقف کرد.

عقد وقف فقط زمانی صحیح می باشد که برای مقاصد مشروع انجام شده باشد. بر اساس ماده قانونی 66 قانون مدنی وقف بر مقاصد نامشروع باطل می باشد.

شرایط خرید ملک اوقافی

برای خرید ملک اوقافی، باید شرایط زیر را داشته باشید:

• تابعیت جمهوری اسلامی ایران
• داشتن گواهی عدم سوء پیشینه
• پرداخت هزینه کارشناسی ملک
• پرداخت اقساط ملک

مزایای خرید ملک اوقافی

خرید ملک اوقافی دارای مزایای زیر است:

• قیمت پایین‌ تر نسبت به ملک‌ های شخصی
• امکان دریافت تسهیلات بانکی
• امکان دریافت سند رسمی
• امکان دریافت خدمات از اداره اوقاف
• معایب خرید ملک اوقافی

خرید ملک اوقافی دارای معایب زیر است:

• عدم مالکیت کامل بر ملک
• امکان فروش ملک پس از 99 سال
• امکان تغییر شرایط ملک توسط اداره اوقاف
• نکات مهم در خرید ملک اوقافی

تفاوت‌ های خرید ملک وقفی با خرید ملک شخصی

ملک وقفی دارای سند است، اما سند آن با سند ملک شخصی تفاوت‌هایی دارد.
خریدار ملک وقفی، مالک کامل ملک نیست و اختیارات محدودی در مورد آن دارد.
املاک وقفی قابل خرید و فروش هستند، اما شرایط خرید و فروش آنها با ملک‌های شخصی متفاوت است.

انواع ملک وقفی چه هستند؟

املاک وقفی به‌طور کلی به چهار دسته تقسیم می‌شوند که عبارت‌اند از:

۱. املاک وقفی آستان قدس رضوی
۲. املاک وقفی بقاع متبرکه
۳. املاک وقفی سازمان اوقاف و امور خیریه
۴. و املاک وقفی شخصی.

تفاوت سند ملکی و سند اوقافی: یک نگاه به اختلاف‌ ها

تفاوت‌های مهمی بین سند ملکی و سند اوقافی وجود دارد که در این متن مورد بررسی قرار می‌گیرند. اگرچه هر دو نوع سند مالکیت را نمایان می‌کنند، اما تفاوت‌های بارزی در شرایط استفاده و مالکیت آن‌ها وجود دارد.

• مالکیت و اجاره‌ بها: سند اوقافی، در صورت خرید یا رهن، مالکیت کامل به خریدار نمی‌رسد. به‌طور معمول، خریدار باید به مدت ۹۹ سال اجاره‌بهای سالانه به سازمان اوقاف پرداخت کند.

• نقل‌ و انتقالات: حتی پس از چندین بار معامله در طول ۹۹ سال، نقل‌وانتقال ملک اوقافی بدون اجازه سازمان اوقاف ممکن نیست.

• مالکیت اعیان و عرصه: خریدار سند اوقافی تنها مالک اعیان (ساختمان) می‌شود و مالکیت زمین (عرصه) را ندارد. بنابراین انتقال مالکیت زمین بدون مجوز سازمان اوقاف غیرممکن است.

• شهرداری و مالیات: هنگام نقل‌ و انتقال املاک اوقافی، مالک باید مبلغ عوارض و مالیات قسمت اعیان را به شهرداری پرداخت کند.

• حدود و مشخصات: اسناد ملکی شامل اطلاعات دقیقی از حدود ملک، مساحت و دسترسی به خیابان هستند. در مقابل، اطلاعات حدودی و خیلی محدودی در سند اوقافی درج می‌شود.

• صدور و نقل‌ و انتقال: سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر و نقل‌ و انتقالات نیز در دفاتر ثبت انجام می‌ شود. اما سند اوقافی در سازمان اوقاف تنظیم شده و نقل‌ و انتقالات با مجوز سازمان انجام می‌شود.

• ارزش و اعتبار: اسناد ملکی به طور معمول ارزش بیشتری دارند نسبت به سند اوقافی.

در کل، سند ملکی و سند اوقافی در مالکیت، نقل‌ و انتقال، شرایط اجاره‌بها، و ارزش با یکدیگر تفاوت دارند. انتخاب بین این دو نوع سند باید با دقت و با توجه به شرایط خاص افراد انجام شود.

راهنمای حقوقی برای ملک‌های اوقافی: انتخاب هوشمندانه با رعایت اصول

خرید و فروش ملک‌های وقفی نیازمند توجه به توصیه‌های زیر است تا از مشکلات پیشگیری کنید:

• پرداخت بدهی‌ها: مطمئن شوید که همه بدهی‌های ملک به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه پرداخت شده است. قبل از معامله، با اداره اوقاف منطقه تماس بگیرید تا اطمینان حاصل کنید.

• ضمانت اوقافی بودن: در مبایعه‌نامه، ذکر کنید که خریدار از وقفی بودن ملک مطلع است. این تدبیر باعث می‌شود خریدار ادعای عدم آگاهی را نداشته باشد.

• انتقال اجاره‌نامه: تا زمان صدور سند، اجاره‌نامه باید به خریدار منتقل شود تا مشکلات بین خریدار و فروشنده ایجاد نشود.

• صحیح نوشتن سند: در سند ملک، به‌جای عبارت “شش‌دانگ عرصه و اعیان”، عبارت “شش‌دانگ اعیان” را استفاده کنید.

• از کلاهبرداری پیشگیری کنید: در فرآیند خرید، بسیار دقت کنید تا از جعل سند اوقافی به‌عنوان سند ملکی جلوگیری کنید.

نحوه تشخیص ملک‌های وقفی

• تحقیق و پرس‌ و جو: با تحقیق در مورد ملک، از اهالی منطقه و مشاورین املاک منطقه اطلاعات بیشتری درباره وضعیت آن کسب کنید.

• استعلام از اوقاف: از طریق اداره اوقاف، اطلاعات دقیق‌تری درباره وقفی بودن ملک دریافت کنید.

• مطالعه سند ملک: با دقت مطالعه سند ملک، تفاوت‌ها با سند ملک شخصی را شناسایی کنید.

هزینه انتقال سند اوقافی

هزینه انتقال سند مالی اوقافی، بسته به شرایط و موارد مختلفی متغیر است. این هزینه‌ها شامل رسوم و عوارض قانونی، هزینه‌های کارشناسی و ارزش گذاری، هزینه‌های ثبت سند و … می‌شوند. مهم‌ ترین نکته این است که هزینه‌ های مرتبط با انتقال سند مالی اوقافی در مورد هر ملک، با توجه به شرایط و موارد مختلف، متغیر است و نیازمند محاسبه دقیق بر اساس محتوای قانونی و شرایط فعلی است.

بهترین راه برای خرید و فروش ملک‌های وقفی ترکیبی از راه‌های مذکور است. این ترکیب باعث می‌شود مطمئن شوید که ملک واقفی است و معامله با اطمینان انجام می‌شود.

ساخت و ساز در زمین‌ های وقفی: راهنمایی مفید برای شروع

اگر زمینی از اوقاف اجاره گرفته و اداره اوقاف به مستاجر اجازه ساخت و ساز بر روی آن زمین دهد و مستاجر به ساخت و ساز بپردازد، پس پس از اتمام ساختمان، مستاجر به عنوان مالک بنا شناخته می‌شود و موظف است هزینه اجاره زمین را به اوقاف پرداخت نماید.

به ذهن داشته باشید که در صورتی که اوقاف به مستاجر اجازه ساخت و ساز بدهد، برای بناهای ساخته شده توسط مستاجر، سند اعیانی صادر خواهد شد. در صورت ساخت بدون مجوز از اوقاف، اوقاف ممکن است اقدام به رد نماید.

متاسفانه برخی مستاجران املاک وقفی بدون اجازه از اوقاف، ساخت و ساز روی زمین را آغاز می‌کنند. این عمل بدون اجازه معادل تصرف و غصب می‌باشد. در صورتی که اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف در دست نباشد، مستاجران باید پس از شکایت از سوی دادگاه، بناهای ساخته شده را تخریب کنند. برای اطلاعات بیشتر با اداره اوقاف تماس بگیرید.

چگونه می‌توان فروش مال وقفی را ابطال کرد؟

فروش املاک وقفی به استثنای شرایط خاصی که در ماده 88 قانون مدنی مطرح شده، امکان‌پذیر نمی‌باشد. قانونی به نام “قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه” واکنشی علیه فروش‌ های غیرمجاز از تاریخ تصویب خود (1371/11/25) تنظیم شده است. این قانون تمام اموال موقوفه عمومی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده‌اند را به وقفیت اولیه باز می‌گرداند.

همچنین، طبق ماده 2 آیین‌ نامه اجرایی مذکور، در کمیسیونی که تحت اختیار اداره اوقاف فعالیت دارد، اگر فروش ملک با مجوز شرعی انجام شده باشد، معامله تائید می‌شود. در صورت نقض این شرایط سند فروش باطل می‌شود و سند جدیدی به نام مالکیت وقفی برای ملک صادر خواهد شد.

وکیل در خرید ملکی وقفی در تهران و شهرستان

اگر ملکی وقفی دارید که می خواهید آن را به فروش برسانید یا ملکی وقفی را می خواهید خریداری کنید بهتر است از ابتدا با مشاوره با وکیل ملکی متخصص در این موضوع جلو روید.

وکیل صدر این خدمت را برای شما فراهم کرده که بتوانید تمام سوالات ملکی خود را از بهترین وکیل ملکی شرق تهران به رایگان بپرسید.به این منظور می توانید از طریق صفحه زیر با کارشناسان ما در ارتباط باشد یا همین حالا با کلیک بر روی دکمه شماره تماس در بالای صفحه به وکلای متخصص ملکی وکیل صدر متصل شوید.