در این مطلب کمیسیون ماده 100 را به شکل کامل بیان می گردد. در ادامه این مطلب موارد زیر را خدمت شما با جزئیات بیان خواهیم داشت :

1- کمیسیون ماده 100 چیست ؟

2- صلاحیت کمیسیون ماده 100 چیست ؟ و چه موضوعاتی در این کمیسیون مطرح می شود ؟

3- نحوه دفاع در کمیسیون ماده صد به چه شکل می باشد ؟

4 -نحوه پیگیری رای کمیسیون ماده صد چگونه می باشد ؟

5 -نحوه اعتراض به انواع رای در این  کمیسیون چگونه خواهد بود ؟

6- نحوه اجرا رای چگونه می باشد ؟

7- نمونه دادخواست + فرم اعتراض + نمونه رای قرار داده شده.

ما در این قسمت مواردی که بیشتر در کمیسیون ماده صد مطرح می شود را خدمت شما به اختصار توضیح دادیم و در ادامه لیستی کامل تر از آن را قرار داده ایم :

1- احداث بنای بدون پروانه (مجوز)

مطابق  متن مادۀ  100 قانون شهرداری و بند های ذیل آن مالک های زمین‌‌ها و همچنین املاکی که در محدودۀ  تعیین شده در شهر یا حریم آن واقع گردیده اند، می بایست  قبل از هر اقدامی برای ساخت‌‌وساز املاک یا تفکیک  آن ها از شهرداری پروانه (مجوز) ساخت بگیرند.

درحالتی ‌که بنایی ( ملکی ) بدون اخذ مجوز ساخت از شهرداری مربوطه دست به ساخت‌‌و ساز آن ملک بزند، رای که در کمیسیون ماده 100 صالح صادر میگردد در دو حالت زیر متفاوت می باشد:

حالت1 :

اگر ساخت‌‌ و ساز ملک بدون رعایت مواردی  از اصول فنی و همچنین بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون مزبور موظف می باشد حکم به تخریب بنا را صادر کند.

حالت 2:

اگر ساخت‌‌وساز ملک بدون اخذ مجوز از شهرداری مربوطه و صالح باشد، ولی فرد موارد اصول فنی و همچنین بهداشتی شهرسازی را به شکل کامل در آن رعایت نموده باشد، کمیسیون شهرداری می‌‌تواند و این اختیار را دارد که حکم به تخریب ( آن بنا ) یا پرداخت جریمه معادل تخلف را صادر کند.

اگر حکم  کمیسیون ماده 100 به پرداخت جریمه صادر گردد، میزان چنین جریمه ای با توجه به متراژ آن  بنایی می باشد که بدون مجوز ساخته گردیده است. در چنین حالتی در ازای هر مترمربع از بنای بدون مجوز ساخت یا ملک ساخته شده بدون رعایت ضوابط، یک‌دهم از ارزش معاملاتی روز ساختمان جریمه دریافت می گردد.

بعد از پرداخت جریمۀ فوق به شهرداری و نیز پرداخت عوارض قانونی و دیگر وجوه ، برگ پایان‌کار ساختمان برای آن ملک صادر می‌شود.

2-تخلف در ایجاد تراکم اضافی

در برگه ای که تحت عنوان پروانه ساخت صادر می گردد ، مساحت زیربنای هر ملک در آن ساخت آن ذکر میگردد،  اگر زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساخت ساختمان اضافه بنا ایجاد گردد، به اصطلاح باین می گردد آن شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی گردیده ‌است.

کمیسیون مادۀ 100  طبق قانون شهرداری در این مورد می‌‌ توان دو نوع حکم صادرنمود:

1- تخریب

2- جریمه

درحالتی که در ساخت چنین ملکی اصول و موارد فنی شهرسازی و هم چنین بهداشتی مقرررعایت نگردیده باشد یا اینکه چنین کمیسیونی در ابتدا حکم به پرداخت جریمه ملک فوق صادر بنماید ولی این جریمه مقرره پرداخت نگردد، کمیسیون ماده 100 مزبورحکم به  تخریب بنای اضافی آن ملک را صادر خواهد نمود.

 اگرچنین قلع ( خراب کردن ) اضافه بنا ملک مزبور ضرورت نداشته ، کمیسیون گفته شده حکمی به پرداخت جریمه به علت تخلف صادر خواهد نمود.

موضوعاتی که  در صدور رأی کمیسیون به اخذ جریمه مؤثر می باشند ؛ که نوع استفاده از فضای موجود در ملک و همچنین نوع ساختمان ساخت شده از نظر مصالح مهم است.

موقعیت مکانی ملک مورد بحث از نظر مکانی نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد که آن ملک در خیابان‌ اصلی واقع گردیده یا داخل خیابان‌ فرعی، .و هم چنین این موضوع که کوچۀ بنبست است یا انتهای کوچه ‌باز است مورد بررسی قرار می گیرد

3-تخلف فرد در رابطه با عدم احداث  پارکینگ

 
در برخی موضوعات با توجه به موضوعات مندرج در پروانه و همچنین نقشه‌‌های که اخذ گردیده ایت و ضوابط و مقررات شهرداری ، احداث پارکینگ ضروری می باشد.

حال اگر سازندۀ ملک بدون توجه به این مقرارت و ضوابط پارکینگ های مذکور را احداث نکند یا اینکه پارکینگ را احداث کند ولی  ساخت چنین پارکینگی بدون رعایت اصول و مقرارت فنی شهرسازی و شهرداری و همچنین بهداشتی باشد، سازنده مرتکب تخلف می گردد.

در چنین مواردی اگر امکان اصلاح  چنین تخلفی وجود داشته باشد (منظور این است که پارکینگ مزبور ساخته نگردیده باشد، ولی این امکان وجود داشته باشد که آن را  مجددا ساخت)، حکم به اصلاح چنین تخلفی صادر خواهد شد.

 اگر اصلاح چنین موضوعی ممکن نباشد، حکم به پرداخت جریمه متناسب صادر خواهد گردید. درصورتی‌که چنین پارکینگی بدون رعایت اصول و مقررات شهرسازی،و همچنین فنی و بهداشتی احداث گردیده باشد، کمیسیون موظف می باشد حکم به تخریب آن پارکینگ صادر می گردد.

4- عدم استحکام بنا و همچنین عدم رعایت اصول شهرسازی، و هم چنین اصول فنی و بهداشتی

درصورتی‌ که اصول فنی، و هم چنین مقررات بهداشتی و شهرسازی رعایت نگردد و باعث شود بنا دارای استحکام لازم نباشد  کمیسیون موظف می باشد حکم به  تخریب چنین بنایی را صادر کند.

همچنین چنانچه اصول شهرسازی، و هم فنی و بهداشتی رعایت نگردد، کمیسیون مادۀ 100 قانون شهرداری موظف می باشد حکم به تخریب بنا را صادر کند.

5-تغییر کاربری ملک

شهرداری هر منطقه در شهرهایی و مناطقی که نقشه ای به نام نقشۀ جامع شهری تهیه شده ، مکلف می باشد طبق چنین نقشه ای در پروانۀ ساختمانی که مجوز ساخت و ساز سازنده می باشد ،  نوع استفاده از آن ساختمان ( ملک را ) را قید کند.

 اگرچه برخلاف چیزیکه به‌عنوان نوع استفاده ( به شکل تصریحی ) در پروانه و مجوز ساخت ذکرگردیده شده است ، مالک آن ملک  چنین منطقۀ غیرتجاری را محل کسب، پیشه و تجارت خود  کند ( استفاده بر خلاف مجوز)، شهرداری مربوطه این موضوع را چنین کمیسیونی بیان  می کند.

  و کمیسیون ماده 100 نیز بعد از تایید صورت گرفتن تخلف، در زمان مناسب درمورد تعطیلی(پلمب ) محل تصمیم  نهای را اتخاذ می کند .اجرای چنین تصمیمی با مأموران شهرداری می باشد.

6-تجاوز به معابر و شریان های شهر

درمورد چنین تخلفی یعنی تجاوز به معابر و شریان های شهر باید این نکات را بیان کنیم  که منظور قانون‌گذاراز چنین تخلفی زمانی است که مالک عقب‌نشینی نکرده است و کلمه تجاوز در چنین مواردی از بابت تشابه لفظی به کار برده شده است.

 تخلف تجاوز به معابر و خیابان های شهر در قانون و در تبصرۀ 6 مادۀ 100 قانون شهرداری زمانی مصداق پیدا می‌کند که مالک چنین بنایی در هنگام نوسازی و تجدید بنا برخلاف پروانه ( مجوز ساخت ) یا بدون پروانه ( بدون مجوز ) و همچنین با عدم رعایت برهای اصلاحی که توسط شهرداری تصویب شده است و شروع کند  به ساختن ملک جدید  و یا به شکلی به واسطه ملک سابق خود به ملک شهرداری که همون معابر است تجاوز کند.

درواقع متجاوز در این موضوع شخصی است که ،در ابتدا مالک می باشد و در واقع تجاوزی به ملک دیگری انجام نگردیده است و حقیقتا به ملک قدیمی خود تجاوزنموده است.

  اما در اثر سپری شدن زمان ملک گفته شده کاملاً یا جزئاً  در طرح‌ها‌ی تصویب شده شهرداری و مراجع قانونی دیگر واقع گردیده است.

حالت1 :

طرح‌های فوق می توان گفت یا فوری( باید سریع شامل شود )می باشد که دولت با پرداخت ارزش روز آن ملک به مالک آن و همچنین تخریب آن ، طرح قانونی خود به اجرا بگذارد.

حالت2:

 یا اینکه طرح فوق فوری نباشد، ولی این طرح حتماً باید انجام گیرد. حال اگر مالک آن ملک متخلف ، قصد نوسازی آن بنا یا تجدید چنین بنایی را داشته باشد ، می بایست براساس و مطابق موازین قانونی و طرح های موجود ساخت‌وساز کند.

و اگر برخلاف قوانین و مقررات ساخت‌وساز نماید، بدون علم و اطلاع به این موضوع که ملک متخلف مزبور کلاً یا جزئاً مشمول تخلف تجاوز به خیابان ها و معابر می‌‌شود، شهرداری مکلف می باشد جلوی ادامۀ عملیات را بگیرد و در کمیسیون های صالح طرح دعوا نماید.

تخلف های متداول که مورد بررسی در کمیسیون ماده صد قرار میگیرند :

مورد 1 :

تبدیل کاربری ( استفاده)  باغ (با قطع درختان و پوشش گیاهی داخل آن)

مورد 2 :

تبدیل کاربری و استفاده پارکینگ به مکانی مسکونی یا تجاری و …

مورد 3 :

استفاده از واحد های مسکونی توسط پزشک

مورد 4 :

ساخت و ساز بنا در مناطق ممنوعه

مورد 5 :

ساخت غیر مجاز بالکن

مورد 6 :

تفکیک و جداسازی اعیانی‌های تجاری ( غیر مسکونی ) بدون مجوزاز مراجع صالح یا برخلاف ضوابط قانونی

مورد 7 :

قطعه‌ بندی زمین های مادر به چند زمین بدون مجوز از مراحع صالح یا مغایر با ضوابط  و مقررات قانونی تفکیک عرصه

مورد 8 :

تغییر کاربری بدون مجوز قانونی

مورد 9 :

تغییرات  ظاهری در آپارتمان

مورد 10 :

تقسیم یک واحد ساختمانی به چندین قسمت بدون مجوز از مراجع صالح یا مغایر با ضوابط و مقررات تفکیک اعیانی

مورد 11 :

تغییر نوع  و کیفیت استفاده و کاربرد ساختمان

مورد 12 :

ساخت و ساز بدون پروانه و مجوز قانونی ساختمان

مورد 13 :

ساخت و ساز ساختمان در زمین ها و اراضی فاقد کاربری

مورد 14 :

ساختن اعیانی و بنا هایی مغایر با نقشه صادره از مراجع قانونی و بر خلاف مفاد پروانه ساخت

مورد 15 :

ساخت ساختمان بیش از مفداری که سطح اشغال مجاز می باشد.

مورد 16 :

ساخت اعیانی ( بنا و طبقات آن ) مازاد بر مقداری که در ‌پروانه ساخت اعم از کم تر یا بیشتر از تراکم مجاز

مورد 17 :

ساخت اعیانی ( بنا و طبقات آن ) بیشتر از ارتفاع قانونی و مجاز مندرج در پروانه ساخت یا مغایر با ضوابط و مقررات

مورد 18 :

ساخت ساختمان و بنا مطابق نقشه اما  در با تجاوز به ملک دیگری یا در ضلع دیگری از همان ملک مذکور

مورد 19 :

اشرافیت ( به شکلی باشد که مزاحمت ایجاد کند ) به ساختمان و املاک ‌ مجاور

مورد 20 :

رعایت نکردن استحکام تعیین شده طبق ضوابط و مقررات بنای ساختمان

مورد 21 :

رعایت نکردن ایمنی لازمه مطابق قوانین و مقررات در بنا و ساختمان

مورد 22:

رعایت نکردن نکات و موازین بهداشتی در ساختمان و بنا

مورد 23 :

عدم رعایت عقب نشینی مقرر املاک از برهای خیابان اصلاحی معابر و خیابان

کمیسیون رسیدگی به تخلفات ؛ منبع دارآمدی برای شهرداری :

تخلفات افراد  در پروژه های ساخت و ساز و اخذ جریمه توسط شهرداری یکی از منابع مهم و تاثیرگذار درآمدی برای شهرداری‌ های ایران می باشد.

طریقه گرفتن این درآمدها  برای شهرداری از طریق جریمه هایی می باشد که در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری  برای متخلفین در نظر گرفته می شود

عضو 1- نماینده دادگستری

عضو 2-نماینده فرمانداری

عضو 3-نماینده شورای شهر

عضو 4-نماینده شهرداری ( لازم به ذکر است این فرد حق رای ندارد )

بر پایه صحبت های کارشناسان این موضوع، شهرداری‌ها در نواحی مختلف امروزه همواره در  یک دوراهی با موضوع تعارض منافع، به این معنا که باید انتخاب کنند بین این موضوع که انجام وظایف خود را که پیشگیری از بروز تخلفات ساختمانی و همچنین صدور حکم به تخریب یا اصلاح بنا می باشد .

و یا راه دوم را انتخاب کنند به این معنا که به جای تخریب بنا به فکر افزایش درآمد خود از طریق تبدیل تخلفات افراد در ساخت بنا ها به جریمه مالی باشند.

که حکم صادر شده از طرف کمیسیون ماده 100 راجع به فردی که در ساخت و ساز خود تخلف نموده است ، مطابق شرایط گفته شده در ماده صد قانون شهداری به اجرا گذاشته خواهد شد .

در ادامه این مطلب می خواهیم به این موضوع بپردازیم که طریقه اجرای حکم کمیسیون ماده صد که مطابق آن ضمانت اجرا الزام شخص مالک به پرداخت جریمه تعیین شده و یا قطع و متوقف سازی عملیات ساخت و ساز بوده و این امر توسط مجری ابلاغ این ضمانت اجرا که در اینجا مبلغ ، شهرداری بوده است چگونه به شخص مالک ابلاغ می گردد و به مرحله اجرا گذاشته خواهد شد.

در تبصره 1 ماده 100 قانون شهداری گفته شده است : که در زمانی که حکم به قلع و قمع بنا صادر می شود و در مواقعی که بنای ساخته شده مطابق قوانین و اصول شهرسازی و شهرداری و ساخت و ساز باشد و هم چنین شهرداری چنین تخلفی را به کمیسیون مربوطه گزارش دهد .

و اگر حکم صادر بر قلع تمام یا قسمتی از بنا ( ساخته شده ) باشد بعد از مشخص گردیدن مهلت مدت زمان ، دو ماه از تاریخ ابلاغ رای از سوی شهرداری مربوطه به مالک ، مالک ( شخص متخلف ) باید در مهلتی که گفته شد و مشخص گردیده اقدام به قلع و تخریب بنا ( با تخلف ساخته شده ) بنماید.

در غیر این حالت شهرداری مربوطه به عنوان مجری مکلف به اجرای رای تخریب می باشد و در مواردی که بنا ساخته شده زائد بر تراکم اضافی باشد ، در این حالت نیز حکم کمیسیون ماده صد بر تخریب بنا خواهد بود.

که در این مورد نیز شهرداری مربوطه ، مجری حکم تخریب  بنا ( با تخلف ساخته شده ) خواهد بود و در حالاتی که حکم به اخذ جریمه از مالک ( شخص متخلف)  می باشد  نیز همچنین مجری حکم شهرداری مربوطه خواهد بود که مطابق دستور کمیسیون مذکور می بایست اقدام به وصول و اخذ جریمه از شخص متخلف نماید.